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부동산 실권약관이 있으면 계약해제 의사표시가 없어도 해제할 수 있다? 부동산 실권약관 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약 을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제 할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다(대법 80다851 판결). 즉 계약금을 채무불 이행조건으로 실권약관(失)하는 경우 실권약관을 인정함에 있어서 상대 방에게 상당한 기간(1~2주)을 정해서 채무이행을 최고하고, 그래도 이행하지 않으면 계약해제의 의사표시를 해야 적법하게 계약이 해제된다. '부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록 장기기억 강화 경제 경영 재테크 투자 서평 hot-review.tistory.. 2021. 12. 21.
계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있을까? 계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있을까? 이러한 경우 임차인은 등기부를 확인해서 잔금지급기일 이전에 근저당이 나 채권가압류가 등기되어 있는가를 확인하고 있다면 그 사유가 해결 될 때 까지 잔금지급을 거절해야 한다. 하지만 임차인이 부동산 전문가가 아니다 보니 등기부를 확인하지 않고 약속된 기일에 잔금을 지급하는 경우가 있는데, '임차주택이 경매당하면 임차인의 대항력은 어디까지 보호를 받을 수 있 을까 하는 문제가 발생하게 된다. 전세보증금 1억원, 임대기간 2년의 임대차계약서를 작성하고 계약금 1,000만원과 중도금 6,000만원을 지급 후, 임대인의 동의를 얻어서 입주와 전입신고를 마쳤다. 그 후 근저당권이 설정된 사실을 모르고 잔금 3,000만 원을 지급했고, 이 근저당권에.. 2021. 12. 20.
부동산 계약 당사자는 언제든지 해약금을 지급 후 계약 해지 가능 부동산 계약 당사자는 언제든지 해약금을 지급 후 계약 해지 가능 계약이행의 착수 이전에는 계약당사자 스스로 계약금을 해약금으로 지급 하고 계약을 해제할 수 있다(해제권을 배제하는 특약이 있을 때는 예외적으로 불가, 대법원 2005다4115 판결). 계약이행의 착수가 있고서는 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 없다. 여기서 계약이행의 착수는 계약 후 중도금의 일 부 또는 전부를 지급한 경우, 잔금의 일부만 지급한 경우, 잔금 날 매수인이 잔금지급, 매도인의 부동산인도와 소유권이전등기 등을 말한다. '부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록 장기기억 강화 경제 경영 재테크 투자 서평 hot-review.tistory.com [돈의 역사] 네덜란드는 어떻게 부자나라가 되었을까? 네덜란드 동인도 회사는 기본적으로.. 2021. 12. 20.
부동산 가계약을 했을 때 가계약금을 돌려 받는 방법 부동산 가계약을 했을 때 가계약금 가계약이란 말 그대로 본 계약을 하기 전에 다른 사람과 먼저 계약하는 것을 막기 위해서 임시로 맺은 본 계약과 다른 또 하나의 계약이다. 가계약금 100만원 또는 200만원 정도를 상대방에게 지급하면서 다음 날에 본 계약하기로 약속하는 증거금의 성격을 가지고 있으며, 본계약을 체결하지 않으면 가계약금은 상대방에게 귀속시키기로 합의하는 계약으로 진행하고 있어서 반환 받지 못하게 되는 사례가 대부분이다. 그러나 특약으로 본 계약을 이행 하지 않으면 가계약금을 반환하기로 약정했다면 돌려받을 수 있다. 가계약도 일종의 계약이고, 가계약을 구두로 했든, 가계약서로 했든간에 주된 내용에 관한 합의가 성립한 경우에는 그 부수적인 내용이 상세하게 확 정되지 않았더라도 계약은 성립한다... 2021. 12. 20.
부동산 계약금을 지급하지 않을시 계약의 효력 와 계약금 일부만 지급했다면? 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까? 부동산 중개실무에서 계약서를 작성(주계약)하고 서명날인했더라도 요물 계약이므로 계약금 계약이 성립되어야, 즉 계약금이 입금되어야 그 효력이 발생한다고 오해를 하는 사람들이 많다. 그래서 계약금을 입금하지 않았다면 계약 의사가 없는 것으로 판단해서 처음부터 없었던 것으로 처리하고 있으나 법원의 판단은 계약만 하고 계약금을 지급하지 아니한 경우도 계약의 효력이 발생해서 계약을 해제할 수 없다고 다음과 같이 판단하고 있으므로 중개 실무가 잘못된 것이다. 대법원 2007다73611 은 "계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이 를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약(계약서 작성. 계 약서가 없어도 계약에 합의했다면)과 더불어 계약금.. 2021. 12. 20.
부동산 계약을 하고 24시간 안에 계약을 해제가 가능할까? - 부동산 공부 부동산 계약, 전세계약서 전세계약서를 작성하지 않았지만 계약하기로 합의해서 계약금까지 지급했는데, 건물 주인이 24시간 내에는 계약을 언제든지 파기할 수 있으니 계약을 하지 않겠다고 하면 어떻게 해야 하나요? 24시간 내에 언제든지 계약을 깰 수 있다는 오해는 공산품 등에 있어서 계약을 해지할 수 있는 규정과 혼동해서 생긴 일이 아닌가 생각한다. 부동산 계약 후에는 임의 해제할 수 없고, 계약금을 해약금으로 지급해야만 계약을 해제할 수 있다. 민법상 계약체결은 당사자 간의 의사표시의 합치로 청약과 승낙하는 과정으로 이루어지기 때문이다. 예시 - 청약은 "건물을 1억원에 전세로 내 놓았군요. 들어가고 싶으니 계약을 합니다." 승낙은 "네, 1억원에 내놓았습니다. 계약합시다. 계약은 보증금의 10% 1,00.. 2021. 12. 20.
부동산 계약시 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 생길까? 계약은 계약서를 작성하고 계약금이 지급되어야만 효력이 발생한다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 이러한 생각은 계약에 대한 오해에서 발생하는 것이다. 부동산 계약시 구두계약 구두로 계약해도 적법하게 계약이 성립되어 계약당사자 간에 그 효력이 있다. 따라서 계약서 없이 당사자간에 구두계약을 하고, 그에 따라 전세금을 지급 후 주택인도(거주)와 주민등록전입신고)을 갖추었다면 대항력 (대항력 은 소유자가 변경되면 새로운 소유자에게 임차권이 승계되는 것이다)이 있다. 그리고 경매절차에서 배당요구해서 소액임차인으로 최우선변제금을 배당받는 것만큼은 분명하다. 그러나 계약서가 없으면 확정일자를 부여받을 수가 없고 그에 따라 임차주택이 경매당하면 임차보증금을 손해 볼 가능성이 높을 것이다. 물론 선순위임차인(말소기준권.. 2021. 12. 18.
부동산 상가권리금 중개수수료 계산하는 방법 주택과 달리 상가를 임대차 계약할 때에 상가건물 임대차 계약과 별도로 권리금 양도·양수 계약서를 함께 작성한다. 권리금은 점포의 위치나 영업의 노하우, 거래처, 시설, 비품 등 유무형의 재산 가치를 넘기면서 주고받는 금액이다. 중개수수료 중개수수료는① 건물주인 임대인과 상가건물 임대차 계약서를 작성하면 서 발생하는 중개수수료와 ② 임차인과 새로운 임차인이 권리금 양도·양수 계약서를 작성하면서 발생하는 중개수수료는 별도이므로, 두 개의 중개수수료를 지급해야 한다. (1) 상가건물 임대차 계약서에 대한 중개수수료 임대금액에 따라서 법정 중개수수료 요율 내에서 협의해서 금액을 정하면 된다. 이때 법정 중개수수료를 초과할 수 없다. (2) 권리금 양도·양수 계약서에 대한 중개수수료 정해진 요율이 없기 때문에 중.. 2021. 12. 18.

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