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부동산 경매 계약 해제시 해약금과 위약금에 관한 약정 해약금 약정 상대방이 계약이행에 착수하기 이전에 해약을 원하는 계약 당사자가 해약 금을 지급하고 임의로 계약을 해약할 수 있는데, 민법 제565조에는 다른 약 정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보고 있다. 부동산 매매계약서 계약내용 제5조 [제약의 해제] 매수인이 매도인에게 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금 의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.」 위약금 약정(채무불이행과 손해배상) 위약금은 손해배상예정과 위약벌을 모두 포함하는 개념으로, 민법은 위약 금을 손해배상예정으로 추정하고 있어서, 계약할 때 손해배상을 예정해두었 다면 채무불이행에 따라 계약을 해제한 경우 채권자는 손해의 발생과 그 금 액을 별도로 입증할 필요 없이 당연히.. 2021. 12. 16.
건축물대장과 토지이용계획확인원 확인방법 - 경매공부 건축물대장과 토지이용계획 확인원 확인방법 건축물관리대장과 토지대장을 확인하는 방법 건축물 관리대장(토지대장)과 등기사항 전부증명서 등을 확인하여 매도인이 공부상 소유자와 일치하는 가와 대장과 등기부상의 표시 부분에서 다른 내용 이 있는 가를 확인해야 한다. 건축물 관리대장과 등기부에 등기된 내용이 같을 때는 문제가 없지만, 다르다면 등기부의 표제부에 기재되는 지번 · 구조 ·· 용도 · 면적 등은 대장이 우선하고, 소유권에 관한 사항은 등기부가 우선하므 로, 그 진위 여부를 다시 확인하고 등기부에 등기된 소유자를 매도인으로 해 서 매매 계약서를 작성하면 된다. 간혹 건축물대장상 호수와 현황호수가 바뀌어 있는 사례가 있으니, 건축 물관리대장 열람과 동시에 건물 현황도, 평면도 등을 함께 발급받아 확인해야... 2021. 12. 16.
계약 전에 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 열람하는 방법 인터넷에서 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 검색하면 나온다. 부동산 등기사항 증명서(등기부등본의 변경된 명칭)를 열람 하기 또는 발급하기를 선택해서 등기사항증명서 전부 또는 일부를 확인할 수 있다. 이렇게 등기사항 증명서는 말소 사항까지 포함한 등기사항 전부를 확인할 수 있는 등기사항 전부증명서와 현재 소유현황만을 간단히 확인할 수 있는 등기사항 일부증명서가 있다. 따라서 등기사항 전부를 확인하기 위해서는 등기사항 전부증명서로 확인해야 한다. 그리고 열람용은 공식적인 제출서류로 는 사용할 수 없지만, 등기된 내용을 확인하고 권리를 분석하는 데에는 전혀 문제가 없다. 그러나 소유권 이전등기나 근저당권을 설정할 때와 같이 공식 문 서로 제출하게 .. 2021. 12. 15.
부동산계약 전에 매수할 상가의 시세 파악하는 방법 계약하기 전에 매수할 상가나 오피스텔, 토지의 시세를 정확하게 파악하는 것이 중요한데, 이러한 시세조사는 인터넷에서 매매와 전세 시세를 확인하고, 매수를 소개한 중개업소 이외에 다른 주변 중개업소 2~3곳을 방문해서 확인해야 한다. 이렇게 다양한 방법으로 매매와 전세 월세 시세를 확인해야 정확하게 파악할 수 있다. 매수 부동산을 시세보다 비싸게 구입하면 그만큼 그 부담은 매수인에게 돌아가게 되기 때문이다. 인터넷에서 매매와 전·월세 시세를 직접 확인하는 방법 1)"네이버 부동산" 을 검색해서 확인하는 방법 네이버 창에서 부동산을 검색하면 네이버 부동산 사이트가 나오는데, 이 사이트를 검색해서 다음과 같이 아파트나 다세대주택, 단독 주택, 상가건물, 오피스텔 등이 실제 거래로 나온 매물, 전세 월세 등을 .. 2021. 12. 15.
돈이되는 상가나 오피스텔을 찾는방법과 계약전 매수할 부동산 현황 파악 1. 매수할 상가나 오피스텔 등을 방문해서 내가 매수할 목적에 맞는지 여부를 먼저 판단하고 매수 여부를 결정해야 한다. ① 상가건물을 매수할 때 내가 직접 장사를 하든, 임대수익을 기대하든 어 떤 면에서도 장사가 잘 될 수 있는 상가를 매수해야 그 가치가 증가될 수 있으니 상권분석을 잘해서 선택해야 한다. ② 오피스텔을 매수할 때에도 업무용으로 또는 주거용으로 사용할 것인지 를 판단해서 그 목적에 맞는 가를 먼저 판단하고, 매수해야만 성공적인 투자 가 될 수 있다. 2. 계약전 매수할 부동산 현황 파악 매수할 상가 등에 수리나 개선이 필요한 부분이 있나? 상가나 오피스텔 등에 수리나 개선 등이 필요한 부분이 있는가를 꼼꼼히 살피고, 매수를 결정해야 한다. 매수하고 나서 수리나 개선할 부분이 나타나 면 매.. 2021. 12. 15.
상가투자시 전용율이 높으면 좋은걸까? 주거용 부동산 투자 - 경매공부 주거용 부동산 투자에선 공급면적 대비 전용면적의 비율이 전용률이다. 그러나 상가 투자에서는 전용률이 높으면 좋겠지만, 이밖에도 고려할 사항이 많다. 전용율이 높으면 공용 부분이 적어 상가 활성화 어렵기 때문이다. 전용률이 높으면 그만큼 공용 부분이 적어지게 되고, 이는 내부통로 등의 협소로 이어지게 되므로, 상가 활성화에 필요한 면적을 확보하지 못할 수도 있다. 상가 투자는 전용율보다 상권이 우수해야 한다. 상가에서는 전용율보다는 기존 상권, 배후수요, 유동인구 등이 우수해야 장사가 잘되고 있는 상가의 가치를 높여 준다. 한국 창업 부동산 정보원에 따르면, 상가라 해도 종류별로 전용률이 조금씩 다르다. 주상복합상가(전용률 54.2%)나 쇼핑몰 상가인 멀티테마상가 (60.3%는 비교적 전용률이 낮고 근린상.. 2021. 12. 14.
상가와 오피스텔 등 분양시 계약면적과 평형 계산 집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은? 등기부에서는 전유면적(전용면적)만 등기되고, 공용면적은 등기되어 있지 않다. 건축물대장에서만 상가건물의 경우 전용면적 + 기타 공용면적 등이 기재되어 있는데, 이 면적의 합계가 분양할 때 계약면적이다. 아파트 등의 경우 전용면적 + 주거전용면적을 합산한 게 공급면적이고 공급면적이 곧 분양면적이다. 그리고 "계약면적"이라 함은 공급면적 + 기타 공용면적이 포함되는 것으로 아파트의 경우 분양면적 기준으로 안내되고, 상 가와 오피스텔 등은 계약면적을 기준으로 안내하고 있다. 상가나 오피스텔 투자에서 전용률이 얼마나 중요한가? 상가나 오피스텔 등의 집합건물에서 전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 관리사무소 등 공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼.. 2021. 12. 14.
집합건물(아파트) 분양시 분양면적과 평형 계산 1) 집합건물을 분양할 때 계약면적은? 동기부에서는 전유면적(전용면적)만 등기되고, 공용면적은 등기되어 있지 않다. 건축물대장에서만 전용면적 + 주거공용면적 + 기타 공용면적 등이 기재되어 있는데, 이 면적들의 합계가 분양할 때 계약면적이 된다. 2) 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법 아파트 평형에 대해 혼동하는 분들이 많은데, 이번 기회에 확실하게 알고 넘어가자! 건축물대장에서 전용면적과 주거용 공용면적(전용 부분을 사용하 기 위해서 직접적으로 공유하는 복도와 계단 및 엘리베이터 등의 면적을 구 해서 0.3025를 곱하면 우리가 흔히 말하는 아파트 평형이다. 이때 주거공용 면적은 등기부에 표시되지 않고, 건축물대장에서만 확인할 수 있다. 즉 아파 트 등의 평형을 제곱미터로 환산하는 방법은 전용.. 2021. 12. 14.

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