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상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인 이전되나? 상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인 이전되나? 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차건물의 소유권 이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증 금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므 로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다는데 사실입니까 (대법 95다35616 판결). 대항력을 갖춘 임차권의 목적인 건물이 양도되어 양수인이 임대인의 지위 를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금반환채무가 소멸하는지 여부(적극)(대 법 2009다15794 판결). 이렇게 임차인의 동의 여부와 상관없이 소유권변동 에 따라 임대인의 지위가 자동 승계되고 전소유자는 임대인의 지위에서 벗어 나게 되는 것이 원칙입니다. 임차건물이 경매.. 2021. 12. 24.
건물소유자가 바뀌면 계약서 작성 관련 건물소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다? 임대차기간 중에 임차건물이 매매가 되어 주인이 바뀌더라도 대항력이 있어서, 새로운 소유자에게 자동적으로 임차권이 승계되므로 계약서를 다 시 쓸 필요가 없다는데 그것이 사실인가요? 건물주가 바뀌면, 새로운 소유자에게 자동적으로 임차권이 승계되므로 계 '약서를 다시 쓸 필요가 없습니다. 그리고 계약기간 만료 후 계약내용이 바뀌지 않는 같은 조건으로 계약을 갱 신하거나 묵시적 갱신이 되었다면 계약서를 다시 쓸 필요도 없고, 확정일자도 다시 받을 필요가 없습니다. 전세보증금이 아닌 다른 계약조건만 변경한 경우에도 기존 계약서에 변경된 내용을 특약사항란에 별도로 기재하고 임대인(종전 임대차를 승계한 새로운 임대인)과 임차인이 서명날인 하면 되는데, 이러한 경우 종전계.. 2021. 12. 24.
임차인 건물 거주중 경매 신청 전세금반환채권, 건물인도, 동시이행 임차인도 건물에서 거주하면서 경매를 신청할 수 있다? 임차인도 임대인과 마찬가지로 전세금반환채권과 건물인도가 동시이행 관계에 있기 때문에, 임차건물에 거주하면서 임대인을 상대로 주소지 관할 법원에 전세보증금 지급명령신청 또는 전세보증금 반환청구 소송을 진행 할 수 있습니까? 지급명령신청 또는 전세보증금 반환청구 소송으로 얻은 집행권원으로 강 제경매 신청해서. 그 배당금으로 전세보증금을 회수할 때까지 건물인도를 거 부할 수 있습니다. 따라서 명도소장의 청구취지에 "원고가 보증금을 반환하 는 것과 동시에 피고는 이 사건 건물을 명도 하라는 판결을 구합니다." 라고 기재해서 법원에 신청하면 됩니다. '부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록 장기기억 강화 경제 경영 재테크 투자 서평 hot-review.tis.. 2021. 12. 24.
전세금을 법원에 공탁하지 않고 명도소송 진행하면? 전세금을 법원에 공탁하지 않고 명도소송을 진행해야 한다? 세입자에게 계약만료 6월에서 1월 전에 내용증명으로 계약해지 통지를 했고, 그에 따라 계약이 해지되었으니 건물을 비우라고 했더니 건물을 비 워주지 못하니 법대로 하랍니다. 그래서 명도소송 준비 중에 있습니다. 제 가 궁금한 점은 명도소송을 할 때 먼저 건물인도와 전세보증금 반환채권의 동시이행으로 상대방을 이행지체에 빠뜨리기 위해 전세보증금을 법원에 공탁하고 나서 명도소송을 진행하는 것인지, 아니면 판결을 받고 나서 공 탁해도 되는지가 궁금합니다. 임차인이 명도를 거부할 때 전세금을 공탁하지 않고 명도소송을 진행하면 됩니다. 판결을 얻어서 강제집행을 할 때에도 전세금을 공탁하지 않고 강제 집행을 할 수도 있습니다. 이러한 판단은 건물인도와 전세보증금.. 2021. 12. 24.
사적자치의 원칙 강제집행권 임차인이 만기가 되어도 안 나가는데, 짐을 들어내도 되나? 사적자치의 원칙 강제집행권 동대문시장 내 1층 상가에 단기임대 3개월(4월 3일부터 7월 3일까지) 및 '임대료 450만원 선납으로 약정했습니다. 계약서에 '만기일에 명도하지 않 으면 임대인이 임의로 상품과 집기 비품을 들어내도 임차인은 민·형사상 이의를 제기하지 않는다.'라는 조항을 삽입했습니다. 이 특약이 효력이 있습니까? 임대인과 임차인이 약정한 내용은 특별한 사유가 없는 한 사적자치의 원칙 에 따라 양 당사자를 구속하는 것이 일반적입니다. 하지만, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고일방 당사자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 일방 당사자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반.. 2021. 12. 24.
임대차가 종료 후 보증금 반환문제 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려주지 않고 있다! 2016년 6월 계약기간 1년으로 상가 임대차 계약을 체결했는데, 매출이 기대에 훨씬 못 미쳐 재계약하지 않기로 했습니다. 2017년 2월부터 임대 인에게 임대차 끝나는 날(2017년 6월)에 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 임대차 만료일이 지났음에도 임대인은 보증금을 주지 않고 있는데 어떻게 해야 합니까? 임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차 인은 관할 법원에 임대차보증금 지급명령 신청(또는 임대차보증금 반환 청구 소송 등의 법적 구제 절차를 거쳐야 할 것입니다. 임대인이 임대차계약 만료일 이후 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 임 차물을 점유하더라도 사용·수익 하지 않는다면 원칙적으로 임대료 부담의무는 없습니다... 2021. 12. 23.
공동소유건물에서 과반수이상과 계약하면 전세금은 안전한가? 공유물에서 과반이란 어떠한 경우를 말하는 것일까? ex1) 건물과 대지 갑 3/5, 올 1/5, 1병 1/5 지분씩 공동소유 ex2) 건물과 대지를 갑 1/3 을 1/3. 병 1/3 지분씩 공동소유 과반은 50%를 초과하는 경우(51%)로 예제1)의 사례에서는 갑과 임대차계약서를 작성하면 되지만, 예2)의 사례에서는 갑과을 올과 병, 갑과 병의 동 의가 없으면 과반이 될 수 없다. 그리고 유의할 점은 임차인의 대항력은 건물을 가지고 판단하게 되므로 건물과 토지지분비율이 다른 상황에서는 건물만을 가지고 과반여부를 판단해야 한다. 과반수 이상과 계약하면 임차보증금은 안전하게 보호받나? 과반수 이상의 지분권자 또는 과반수 이상의 동의를 얻어 임대차계약을 새 결하면 임대인(=채무자)과 동의한 지분(=물상보증인에.. 2021. 12. 23.
상가건물이 매매될 때 임차인은 계약을 해지할 수 있을까? 상가건물이 매매될 때 임대인이 건물을 매매했다고 하면서 새로운 임대인을 소개했습니다. 오늘 매매계약을 체결했고 다음 달에 잔금을 치른다고 합니다. 새 임대인이 잔금을 치르지도 않았으면서 이런 저런 조건을 제시하고 있는데, 계약을 해지할 수도 있습니까? 상가건물 임대차보호법'은 임차인의 권리를 보호하기 위해 대항력 있는 임차인은 새 임대인에게 그 권리를 주장할 수 있도록 규정하고 있습니다. 한 편, 임차인의 의사와 무관하게 임대인이 변경되었을 때 임차인의 입장에서 새 임대인에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 불리하다면, 임차인은 공평 의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 곧 이의를 제기할 수 있고, 임대차계약 종료를 주장할 수도 있습니다. '부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록 장기기억 강화 경제 경영.. 2021. 12. 23.

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