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일반건물과 집합건물 종류와 집합건물 상가의 구분소유권과 대지사용권 상가는 단지 내 상가, 근린상가 주상복합상가, 오피스텔 상가, 오피스텔 상가 등이 있다. (건축법 시행령 제3조의 5 별표 1 용도별 건축물의 종류) 일반건물과 집합건물 단지내 상가 단지내단지 내 상가는 아파트 단지 내 상가와 기존 주택의 단지 내 상가가 있다. 근린상가 근린상가는 중심상가, 근린상가, 유통상가, 일반상가로 1종, 2종 편의시설 위주로 구성되어있는 건물이다. 주상복합상가 주상복합상가는 상층부는 아파트(3~4층 이상은 주택)이나 하층부는 상가 (1~3층 등은 상가)로 구성되어 있다. 오피스텔 상가 오피스텔 상가는 상층부는 오피스텔이나 하층부는 상가(1~3층 등은 근린 상가)로 구성되어있다 오피스텔 오피스텔은 건물전체가 업무용 오피스텔로 구성되어 있는 건물이다. 상가주택 상가주택은 1~2층 .. 2021. 12. 13.
상가와 오피스텔 투자 방법 비교 오피스텔은 일반적으로 업무용으로 건축되었음에도 불구하고, 실제 사용 용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 판단하게 된다. 오피스텔 ① 오피스텔 중 업무용 오피스텔은 주거용 목적이 아니라 상가이기 때문에 입주하는 사람이 사업자등록을 하면, 상가건물 임대차 보호법 적용대상으로 1세대 2 주택에 해당되지 않고, 상가건물 취득세율인 4.6%를 적용받는다. ② 오피스텔에 입주하는 사람이 주민등록을 하면, 주거용으로 간주되고 주 택임대차보호법 적용대상이다. 이렇게 주거용 오피스텔로 사용하는 경우에 는 주택으로 보기 때문에 1세대 2 주택에 해당될 수도 있지만, 무주택자의 경 우 1세대 1 주택자로 비과세 혜택을 볼 수도 있다는 장점도 있다. 그리고 주 택의 취득세율 1.1% ~ 3.5%의 세율을 적용받게 된다는 사실.. 2021. 12. 13.
상가 선임대 후분양상가가 안전성과 위험성 / 임대 수익률 7%의 함정 1) 분양회사가 선임차인을 입주 후 분양하는 이유는? 상가 분양을 활성화시키기 위해서 분양할 때 임차인부터 입주시켜, 임대 수익률이 확보되는 선에서 분양하는 사례가 증가하고 있다. 왜냐하면 분양 희망자들이 공실 없이 임대 수익률이 확보되는 것을 희망하기 때문이다. 선 임대 후 후분양 상가는 준공까지 얼마 남지 않았거나 완공된 시점에 분양과 업점을 시작, 투자자 입장에서 공실 없이 임대료를 챙길 수 있다는 장점이 있는 것은 분명하다. 2) 선임대 후 분양 시 임대 수익률 7%의 함정 회사원 이영철(가명) 씨는 고정적인 임대수익이 필요했다. 그래서 수익형 부동산을 알아보던 중 보증금 1억에 월세 400만 원에 임대가 맞춰져 있다는 분양가 8억 원의 상가를 결정했다. 왜냐하면 상가를 분양받아서 공실 없이 바로.. 2021. 12. 13.
상가 입지와 상권분석 따라하기 - 경매공부 입지와 상권의 정의 입지는 하나의 개별점포 입장에서 보면 상점을 개설하고 영업을 하기 위한 입지조건이 되지만, 소비자의 입장에서 보면 보다 편리하게 상품을 구매할 수 있는 구매 지점이다. 따라서 외식 상품과 고객이 만나는 접객 장소, 음식점의 대지나 점포가 소 재하는 위치적 조건, 음식점의 매출을 결정하는 요인을 의미한다. 상권은 상가 점포의 세력이 미치는 범위, 고객을 흡수할 수 있는 지리적 영역, 마케팅의 단위로서의 공간적 범위를 말한다. 따라서 어떤 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위가 어느 정도인지를 분석하는 것을 상권분석이라 한다. 상권조사 분석하는 방법 (1) 상권조사 분석의 핵심은? 상권의 규모로 상권력(활성화 정도)을 분석하고 상권의 특성 및 경쟁 상황을 파악할 수 있다. 상권은 입지를 .. 2021. 12. 12.
상가투자는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나? - 경매공부 1) 상가투자 접근 활성화된 상권에 투자하거나 앞으로 활성화가 예측되는 곳, 또는 현재 상 권은 좋지 않지만, 매수 후 상가를 번영시킬 수 있는 업종으로 리모델링하는 방법도 있다. 그리고 간혹 상권이 우수한 데도 잘못된 업종 선택으로 상가가 치가 떨어진 곳이 있다. 이 상가는 입지와 상권에 맞는 업종 선택만으로도 상 가 가치의 증가를 가져올 수 있다. 2) 상가는 위치 선점이 중요하다! 1층 상가를 분양받거나 매수할 계획이라면 어떤 업종을 선택해야 상가를 활성화 시킬 수 있는가를 고민해야 한다. 업종은 직접 발품을 팔아 시장조사를 하거나 아니면 인근 상가에 입점한 업종과 상권의 유동인구를 철저히 분 석해서 판단해야 한다. 그러고 나서 매수하거나 임대를 선택하면 될 것이다. 2층, 3층, 4층 이상 상층부.. 2021. 12. 12.
상가 투자 시 기본적으로 알고 있어야할 내용은? - 경매공부 상가는 단지내 상가, 근린상가, 주상복합상가, 오피스텔상가. 오피스텔, 상가주택 등이 있다. (1) 상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다! 그러나 활성화에 실패한다면 큰 손실을 보게 된다. 상가투자는 고정적인 임대수익, 또는 시세차익을 창출하기 위해서 시작하게 된다. 이런 상가는 본 인이 직접 장사를 하든, 임차인이 영업을 하든, 기본적으로 장사가 잘되어 수익을 높일 수 있어야 한다. 그래서 투자 전에 입지와 상권분석에 신중해야 한다. 반드시 임대수요가 어느 정도 이고, 임대료 수준, 입지 등을 분석하여 매수를 결정해야 한다. 아 무리 값이 싸더라도 장사가 되지 않는 입지 또는 임대수요가 적은 곳 같으면 피해야 한다. 상가가 경매로 나왔다면 이미 경영이 어려웠던 만큼 입지부분 을 더 꼼꼼.. 2021. 12. 12.
상가임차인이 계약갱신요구권으로 연장하는 방법 - 경매공부 상가임차인이 계약갱신요구권으로 연장하는 방법 상가건물에서는 상임법 제10조 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만 료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대 차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(2018. 10. 16부터 시행됨). ① 상임법으로 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 상가임차인은 대항 력과 계약갱신요구권이 있어서 최장 10년까지 계약기간을 연장할 수 있다. 이때 계약갱신요구권은 묵시적으로도 갱신이 가능하다. 그러나 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (3개월분에 해당하는 금액을 연체한 사실.. 2021. 12. 11.
임대차 계약기간을 연장하는 방법은? - 경매공부 계약기간의 연장은 계약기간 종료 후에도 재계약 또는 묵시적 갱신, 계약 갱신요구권 등으로 계약기간을 연장할 수 있다. 1. 종전계약대로 재계약 또는 계약내용을 변경해서 갱신하는 경우 계약기간 종료 후에 임대인과 임차인 간에 합의로 종전의 계약내용을 변경 하지 않고 재계약하거나 또는 종전의 계약내용을 변경해서 즉 보증금, 월세. 임대차기간 등을 변경하는 방법으로 계약을 갱신해서 연장할 수 있다. 2. 묵시적으로 계약을 갱신해서 계약기간을 연장하는 경우 주택에서는 주임법 제6조 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나지 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하 거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 (계약갱신을 요구하지 아니한 경우에.. 2021. 12. 11.

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