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부동산 시설 양도 양수 계약, 임대인 본계약 총 정리 부동산 권리(시설) 양도, 양수 계약과 임대인과 본 계약 진행 과정 앞의 127번 사례에서 서울시 종로구 창신동 100번지 제1층 제102호 상가 건물에서 음식점을 운영하고 있던 박민국 임차인이 새로운 임차인 이유석에 게 음식점 영업권과 시설 및 비품 일체를 양도하는 계약이다. 이때 1차적으로 양도인과 양수인 간에 음식점 영업권과 시설 및 비품 일 체에 대한 매매대금도 중요하지만, 2차적으로 상가건물주인 임대인과의 상 가건물 임대차(월세) 계약서를 작성하는 것도 그에 못지않게 중요하다. 그래서 상가건물 임대차(월세) 계약을 하기 전에 기존 임차인(양도인)과 새로운 함 차인(양수인)이 권리(시설) 양도·양수 계약을 하고, 곧바로 임대인(건물주)과 계약서를 작성해야 한다. 이때 유의할 점은 신속히 임대인과 .. 2021. 12. 30.
상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도와 계약할 때 합의해야 할 내용 핵심 요약정리 상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도 핵심 요약정리 (연습)서울시 종로구 창신동 100번지 제1층(현황상 상가건물 우측 일부로 제102호로 표기) 상가건물에서 영업하기 위해서 월세 계약서를 작성하는 방법으로, 일반상가건물 소유자는 이한국이고, 이 상가를 임차하고자 하는 사람은 박민국이다. 임차인 박민국은 권리금 없이 점포를 임차했다가, 장사를 잘해서 새로운 임차인 이유석에게 다음 129번과 130번 같이 권리금과 시설비를 받고, 임차권을 양도하는데 이 계약서를 작성연습하기 첫 번째로 다음 127번 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서는 부동산 중개 업소에서 계약 당사자가 직접 방문해서 계약서를 작성하는 방법으로, 현재 임 차할 부분에 다른 임차인이 영업 중에 있는데, 그런데 장사가 안 되어 권리금과 .. 2021. 12. 30.
상가 임차인 권리분석과 배당 / 환산보증금 범위 내 임차인 정리 상가 임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나? 상가건물은 주택에서 임차인의 권리를 공부한 것과 차이가 있다. 주택 임차인은 월세와 상관없이 보증금만을 가지고 계산하고 임차보증금의 상한선도 없어서 모두가 주임법의 보호대상이 되지만, 상가 임차인은 임차보 중금의 상한선이 있는데 중요한 점은 주택 임차인과 다르게 월세도 보증금으 로 환산해서 적용하여, 4개의 권역별로 각기 다르게 환산보증금을 적용하고 있다. 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있고, 우선변제권은 없다! 종전에는 환산보증금을 초과하는 상가 임차인은 상임법의 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권(경매나 공매 절차에서 배당 요구해서 최우선 변제금과 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는 권리)이 없는 일반 채권자에 불과했었다. 그러나.. 2021. 12. 30.
환산보증금 범위 + 초과하는 임차인 상담사례 총정리(상임법, 임차권등기명령, 묵시적 갱신, 차임 등등) 상임법 제3조에 의한 대항력은? (1) 환산보증금 범위 내 임차인은 2002년 11월 1일부터 건물의 인도 + 사 업자 등록(대항요건)하면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력 발생한다. (2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력이 인정되지 못하다가 상임법 개정으로 2015.5.13일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차로, 건물의 인도+사업자등록(대항요건)하면 그다음 날부터 대항력이 발생하게 되었다. 확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등 (1) 환산보증금 범위 내 임차인은 상임법 제4조 ① 상가 임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다(환산보증금을 초 과하는 임차인은 제외) ● 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상 가건물의 확정.. 2021. 12. 30.
특별법 보호 관련 정보 정리 (민법상의 일반임차인, 경매 매각 대항력, 우선변제권) 일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다 특별법의 보호를 받지 못하는 건물 임차인 또는 토지 임차인 등은 임차 부동산이 매매 등으로 인하여 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 대항력이 없어서 전 소유자와의 임대차를 주장할 수 없게 되어 전세금의 손실이 예상된다. 임차 부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다 임차 부동산이 경매당하면 일반 임차인은 더 황당해진다. 대항력이 없으므로 당연히 우선변제권도 없어서 경매절차에서 배당 요구해서 우선변제받을 권리가 없기 때문에 임차보증금을 손해 볼 수밖에 없다. 일반 임차인이 배당 요구하기 위해서는 임차보증금 반환채권을 가지고 배당요구 종기 전까지 채 권가 압류를 해서 배당 요구하면 되지만, 순위가 늦어서 배당받기란 어렵다고 봐야 한다. 일반 임차인이 대.. 2021. 12. 30.
경매 환산보증금 초과한 임차인 상황 총 정리 경매에서 환산보증금을 초과한 임차인은 어떻게 되나? 환산보증금(서울시 2019. 4. 2.부터 9억 원 이하로 개정)을 초과하는 상가 임차인은 2015년 5월 13일 이후 계약한 임대차와 갱신한 임대차에 한해서 대항력과 계약갱신요구권 10년(2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차의 경우 10년, 이 개정법 시행 전 존속 중인 임대차는 5만 인정되고, 우선변제권(경매나 공매 절차에서 배당 요구해서 최우 선변 제공과 확정일자부 우선변제금으로 배당받을 수 있는 권리)은 없다. 일반 매매로 소유자가 변경되면 임차인이라면 모두 대항력을 주장할 수 있고, 우선 변제권(최우선 변제금과 확정일자부 우선변제금)은 일반 매매 과정에서는 필 요치 않다. 그러나 경매로 매각되면 조금 다르게 판단해야.. 2021. 12. 30.
상가건물 임대차 보호법 개정 내용 정리 상가건물 임대차 보호법 개정 내용 2018년 10월 16일 (1) 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항) - 앞의 112번(293)에서 이미 기술한 내용으로 생략했다. (2) 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 손해배상청구권(상임법 제19조의 4) 앞의 118번(306쪽)에서 이미 기술한 내용으로 생략했다. (3) 전통시장 권리금 보호 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 의한 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수 기회를 보장하도록 하였다(상가임대차법 제10조의 5 제1호). 상임법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의 4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.. 2021. 12. 30.
계약갱신요구권 10년 초과 시 권리금 회수 기회 보호 관련 법 총정리 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다? 상임법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당 한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호(307쪽 상단 1호~8호)의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 상임법 제10조 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 다만 대법원 판례(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결)에 서는 계약갱신요구권 10년을 초과해도 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해 주어야 한다고 판단하고 있다. 상임법 제10조 제3항 갱신되는 임대.. 2021. 12. 29.

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