경매 환산보증금 초과한 임차인 상황 총 정리

경매에서 환산보증금을 초과한 임차인은 어떻게 되나?

 

환산보증금(서울시 2019. 4. 2.부터 9억 원 이하로 개정)을 초과하는 상가 임차인은 2015년 5월 13일 이후 계약한 임대차와 갱신한 임대차에 한해서 대항력과 계약갱신요구권 10년(2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차의 경우 10년, 이 개정법 시행 전 존속 중인 임대차는 5만 인정되고, 우선변제권(경매나 공매 절차에서 배당 요구해서 최우 선변 제공과 확정일자부 우선변제금으로 배당받을 수 있는 권리)은 없다. 

 

 

 

 

 

 

 

일반 매매로 소유자가 변경되면 임차인이라면 모두 대항력을 주장할 수 있고, 우선 변제권(최우선 변제금과 확정일자부 우선변제금)은 일반 매매 과정에서는 필 요치 않다. 그러나 경매로 매각되면 조금 다르게 판단해야 한다.

 

 

위에서 아래 순서대로.

1. 감독(임대인) 국민은행 근저당 1억 2천만 원
2. 상가 임차인 춘향이가  1층 점포 전체 임대차 계약 (보증금 3억 원/ 월세 650만 원)
3. 홍길동(새로운 소유자)

 

① 서울 소재 상가건물에서 임대인 이 갑 돌과 임차인 춘향이가 임대차 계약하고 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 갖추고 있던 중, 그 상가건물이 일 반매매로 홍길동에게 이전되면, 설령 환산보증금 9억 5,000만 원(3억 원+6억 5,000만 원(월세 650만 원 × 100)]으로 상임법의 보호대상 금액을 초과해도 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

② 그러나 경매나 공매로 매각된다면 말소기준 권리인 국민은행 근저당권보다 후순위로 대항요건을 갖추고 있어서 대항력이 없고, 환산보증금을 초과하므로 우선변제권(최우선 변제금과 확정일자부 우선변제금도 없어서 임차 보증금을 손해 볼 수밖에 없다. 배당에 참여하려면 일반 채권자로 채권가압류 후 배당요구 종기 전에 배당 요구해야만 일반 채권자로 참여가 가능하니 임차 보증금을 손해 볼 수밖에 없을 것이다.

 

 

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