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소액임차인 최우선변제금 정리 현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선 변제금을 받을 수 있나? 첫 번째로 매각물건에 등기된 담보물건이 없다면 현행법에 따라 서울의 경우 6,500만 원 이하인 임차인이 상가건물가액의 2분의 1 범위 내에서 2,200 만원을 1순위로 배당받을 수 있다. 두 번째로 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권)이 있고 그 담보물권이 상임법 시행일 이전에 설정되었다면 상임 법 적용대상이 아니어서 최우선변제권이 인정되지 않으므로 1순위로 담보물 권이 배당받게 되고, 2순위로 최우선 변제금 순으로 배당하게 된다. 세 번째로 담보물권이 상임법 시행일 이후에 설정되었다면, 소액보증금이 각 지역 별에 해당되는 금액 이하인 경우만 최우선변제금을 받을 수 있다. 그런데 유의할 점은 현행 상임.. 2021. 12. 28.
상가임차인 최우선변제금 받는 법 + 환산보증금 계산법 상가 임차인이 최우선 변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리 가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상임법 제3조 제1항의 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 갖추어야 한다(상임법 제14조 1항). 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 상가 임차인은 전세의 경우 보증금을, 월세일 경우 보증금 + (월세 x 100)으로 환산하여 그 보증금액이 다음 소액보 증금과 최우선 변제금 기간별 지역별 변천사의 보증금 범위 내에 있는 경우는 일정액을 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이때 유의할 점 은 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물(대지 포함)의 가액의 2분의 1(2014.1. 1.부터 개정됨. 개정 전 2013... 2021. 12. 28.
상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 2 / 2 ) 상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 1 / 2 ) 상가임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 대항력 있다? 상임법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하 hot-review.tistory.com 앞의 내용과 이어집니다. 근저당권이 설정되고 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 없는 건가? 일반 매매로 소유자가 변경될 때에는 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있지만, 먼저 설정된 저당권에 의하여 상가건물(주택)이 경매된 경우에는 대항요건을 갖춘 임차권도 소멸하게 되는데, 만일 소멸하지 않는다면 경락이 잘 이루어지지 않을 것이고, 그것은 곧 선순위 저당권의 담보가치를 훼손하는 것이 되기 때문이다. 나아가 임차권이 먼.. 2021. 12. 28.
상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 1 / 2 ) 상가 임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 대항력 있다? 상임법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 제2항 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3항 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물 이 된 경우에는 민법 제575조 제1항 · 제3항 및 제578조를 준용한다. 일반 거래로 소유자가 바뀌면 임차인의 대항력은? 상가 임차인이 상임법상 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 모두 갖춘 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하므로, 그 후에 소유자가 바뀌어도 새로 운 소유자에게 임대차기간 동안 상가를 사용 ·수익 할 수 있.. 2021. 12. 28.
상가건물임대차보호법 적용대상 건물과 임차인 상임법 보호 상가건물 임대차 보호법으로 보호받는 건물은? 상가건물 임대차 보호법도 주택임대차 보호법의 적용대상 건물처럼 임대차 목적물의 전부 또는 일부를 영업용 건물로 사용하는 경우에도 적용 대상이다. 영업용으로 사용하고 있는 건물이 영업용 건물로 등기가 되었든, 미등기든, 무허가 건물이든, 비영업용 건물의 일부를 영업용 건물로 이용하든 사업자 등록을 할 수 있는 건물이면 모두 적용대상이 되는데 그 영업용 건물의 용도로 사용하는 판단 시점은 임대차 계약 체결 시점으로 판단해서 상임법의 적용을 받게 된다. 임차인이 상임법으로 보호받으려면 어떻게 해야하나? 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받으려면 사업자등록을 할 수 있는 건 룸에서 대항요건(사업자등록+건물인도)을 갖추고, 대통령이 정하는 환산보 증금(보증금+월세 × 1.. 2021. 12. 28.
상가임차인 경매 배당요구 + 배당요구 피하는법 상가 임차인의 잘못된 배당요구로 낙찰자가 인수할 뻔한 사례 이 물건은 경기도 고양시 대화동에 있는 근린생활시설로 1층은 김가 임차인으로 대화 오토를 운영하고 있었다. 그리고 2층은 서○○가 주택으로 거주하고, 1층 제시외 건물에는 구○○가 대화 손세차를 운영하고 있었다. 어쨌든 경매 기록만 보면 모두가 대항력 있어서 배당 요구하지 않은 구 임차인의 보증금 1,000만 원만 인수하고, 나머지 임차인들은 배당받고 소멸돼 는 것으로 분석할 수 있다. 그러나 1층 김○○ 임차인이 권리신고한 내역과 다르게 배당요구에서 3차로 갱신한 계약서(확정일자도 함께 부여 받음)로 배당요구를 함에 따라 후순위로 배당에서 제외되었고, 이러한 사실을 배당기업 3일 전에 작성한 배당표를 매수인이 확인하고 필자에게 어떻게 하면 좋겠.. 2021. 12. 28.
오피스텔 경매 손해 볼 뻔한 사례들 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례 성남시 분당구에 있는 오피스텔로 2~3분 거리에 정자역이 있어서 임대수 요가 높은 곳이다. 그래서 매수인이 감정가 2억4,500만원 인데 2억905만원) 에 낙찰 받았다. 낙찰 받고 매각허가결정이 나서 현재 거주하고 있는 임차인 (주)100를 만나게 되었는데 경매기록과 다른 점이 없었고, 재 임대하게 해 달라고 해서 그렇게 하자고 하고 돌아 왔다고 한다. 잔금납부 후 배당기일 3일 전에 배당표가 작성돼 경매계장의 도움을 받아 배당표 원안을 확인해 보니 예상하지 않았던 일이 발생했고 매수인이 놀라서 필자에게 전화를 걸어 왔다. 그 내용은 임차인에게 배당된 금액이 없다는 내용이었다. 임차인이 최우선 변제금으로 1,000만원 전액 배당 받았어야 하는데 배당금.. 2021. 12. 28.
부동산 계약 해제 계약기간 만료 묵시적 갱신 중에 중개수수료 누가 부담해야하나? 계약금 2백만 원 받고 계약이 해제됐는데, 중개보수를 2백만 원 넘게 청구한다? 개업 공인중개사의 고의 또는 과실 없이 임차인의 일방적인 사유로 임대차 계약이 해제되는 경우, 개업 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있습니다. 보증금 3천만 원 월차임 2백만 원일 경우 환산보증금은 2억 3천만 원으로서 중개업자는 거래금액의 0.9% 상한 요율을 적용한 207만 원의 중개보수를 일방적으로 청구한 것으로 보입니다. "일반적으로 개업 공인중개사가 해당 중개에 대해 상당한 역할을 하고, 중개 의뢰인이 잔금 지급 및 임차물의 인도 등 부동산 거래가 완료했을 때 중개보 수상한 요율을 지급합니다. 그러므로 계약금만 수수한 후 계약이 해제된 경우, 중개의뢰인은 중개업자 와 상한 요율 이내에서 적절히 협의한.. 2021. 12. 28.

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