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임차인 권리금 회수기회 보호와 손해배상청구권 정리 임차인 권리금 회수 기회 보호와 손해배상청구권 이 규정은 2015년 5월 13일에 시행되었고, 이 당시 존속 중인 임대차부터 적용된다. 따라서 상임법으로 적법한 대항요건을 갖추고 있으면 대항력이 있어서 환산보증금이 상임법 보호대상 범위에 있는 임차인은 물론, 초과하는 임차인도 모두 보호를 받을 수 있다(부칙 제3조 제10조의 4 제1항의 개정규 정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 상임법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 임차인이 주선한 .. 2021. 12. 29.
임차권 양도 또는 전대차, 임대인 동의 정리 - 부동산, 경매 공부 임차권의 양도는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다? 임차권의 양도는 임차권이 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약으로서 임차권의 양도인은 임차인의 지위를 벗어나게 되고 양수인이 임차인으로서 의 권리의무를 취득하게 된다. 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 민법 제629조에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경 우 임대차 계약을 해지할 수 있다. 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 된다(대법 85 다카1812 대법 8441003 판결). 그리고 임대인의 동의 없이 임차권을 양수한 자는 주임법, 또는 상.. 2021. 12. 29.
임차권등기와 임대차등기 정리 임차권등기명령에 의한 임차권등기는? 주임법 제3조의 3, 또는 상임법 제6조의 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 그 대상이 주택과 상가건물(상임법 보호대상만)에 한정되어 있고, 임대차 가 종료되거나 해지 사유(경매나 공매)가 발생 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 신청이 가능하다. 1. 임차권등기는 계약기간 종료 이후에 하게 되는 것으로 대항력과 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점에서 그 효력이 발생한다. 임차권등기 후에 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않고 그대로 유지된다. 이 임차권등기명령의 효과는 신청서를 제출 시가 아니라 등기부에 임차권등기가 등기된 시점에 발생한다는 점에 유의해야 한다. 2.. 2021. 12. 29.
월세에 대한 부가가치세액 정리(상임법상 환산보증금에 포함될까?) 월세에 대한 부가가치세액이 상임법상 환산보증금에 포함되나? 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제 2항에 정한 '차임'에 포함되지 않는다는 법원의 판단이 나왔다. 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세별도'라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래 징수할 것이라는 점 등을 확인 하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제 2항에 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없다(수원지법 2009.4... 2021. 12. 29.
상임법상 환산보증금에서 임차인과 초과하는 임차인 차이 상임법상 환산보증금 범위 내의 임차인은? 상임법 제10조 1항에서 임대인은 임차인이 계약기간 만료 전 6개월 전부 터 1개월 전 이내 갱신거절의 통지 또는 조건변경 통지를 하지 아니한 경우에는 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다(묵시적 갱신) 묵시적 갱신이 적용되면 해당 임대차 계약은 이전 임대차와 동일한 조건으로 보증금과 월세가 같아지게 되며, 임대차 기간은 1년 연장된다. 만약 기존 임대차계약 기간이 3년이었다 하더라도 묵시적 갱신에 의해 1년이 연장된다. 다만 임차인은 언제든지 해지 통고할 수 있고, 통고를 받은 날로부터 3개월 지나면 효력이 발생한다. 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은? 환산보증금을 초과하는 상가 임차인에 대하여도 상임법 제2조 제3항에서 상임법의 일부 규정을 적용하고 있다.. 2021. 12. 29.
상가 임차인 계약갱신요구권 임대인 계약갱신 거절권 정리 상가 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절권은? 상임법 제10조 1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 임차인은 계약만료 전 6월에서 1월 사이에 계약갱신을 전체 임대기 간 10년 내의 범위 내에서 요구할 수 있다. 그러나 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우와 임대인의 동의 없이 목적 건물 전부 또는 일 부를 전대한 경우와 임차인의 중대한 과실이 있는 경우는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 상가임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나? 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항) 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 .. 2021. 12. 29.
상가임차인 대항요건과 확정일자 효력, 상임법 임차인 최단 계약기간 상가 임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은 언제 발생하나? ① 상임법 시행 전인 2002년 05월 10일 사업자등록/건물인도 2002년 11월 01일 확정일자를 받았다면 : 대항력과 확정일자 우선변제권은 2002년 11월 02일 오전 0시에 발생(기존임대차는 상임법 시행 후에 상임 법 적용대상이 되므로 그때 비로소 대항요건을 갖추게 된다. ② 상가임차인이 2005년 05월 01일 사업자등록/건물인도 05월 10일 확정일자를 받았다면 : 대항력은 05월 02일 오전 0시, 확정일자부 우선 변 제권은 05월 10일 당일 주간에 발생하게 된다. ③ 상가 임차인이년 05월 01일 확정일자를 받고 5월 10일 사업자 등록/건물인도를 받았다면 : 대항력은 05월 11일 오전 0시, 확정일자부 우선변제권.. 2021. 12. 29.
확정일자부 우선변제권 요건 정리 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? 상임법 제5조 제2항 상가 임차인이 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매에서 임차건물임 해인 소유의 대지를 포함)의 매각대금에서 후순위권리 그 밖의 채권자보다 우 선하여 임차보증금은 변제받을 권리가 있다. 상가임대차보호법의 적용대상 상가임대차는 영세상인을 보호하기 위해 제정된 법이라 다음 3번과 같이 1개의 권역별 기간별에 해당하는 환산보증금 이하인 임차인만 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 확정일자에 의해 후순위 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있다. 그러나 환산보증금이 법 적용 기준금액을 초과한다면 상임법상 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권이 없는 일반채권자의 지위에 놓이게 된다. 매.. 2021. 12. 29.

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