상가 임차인 권리분석과 배당 / 환산보증금 범위 내 임차인 정리

상가 임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나?

 

상가건물은 주택에서 임차인의 권리를 공부한 것과 차이가 있다. 주택 임차인은 월세와 상관없이 보증금만을 가지고 계산하고 임차보증금의 상한선도 없어서 모두가 주임법의 보호대상이 되지만, 상가 임차인은 임차보 중금의 상한선이 있는데 중요한 점은 주택 임차인과 다르게 월세도 보증금으 로 환산해서 적용하여, 4개의 권역별로 각기 다르게 환산보증금을 적용하고 있다.

 

 

환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있고, 우선변제권은 없다!

 

종전에는 환산보증금을 초과하는 상가 임차인은 상임법의 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권(경매나 공매 절차에서 배당 요구해서 최우선 변제금과 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는 권리)이 없는 일반 채권자에 불과했었다.

 

 

그러나 2015년 5월 13일부터 개정된 법률에 따라 환산보증금을 초과하는 임차인도 대항력을 인정하게 되었다.

이들 간의 차이점은 ① 상임법상 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 인정하고 있지만, ② 초과하는 임차 인대 향력 (10년 계약갱신요구권까지 인정)만 있고, 우선변제권(최우선변제권과 확정일자부 우선변제권이 없어서 경매나 공매 절차에서 배당 요구할 수 없다.

 

그래서 상가건물이 일반 매매로 소유자가 바뀌면 대항력으로 보호받을 수 있게 되었다(10년 동안 계약갱신요구권까지 포함). 그러나 경매나 공매로 소유자가 변경되면 말소기준 권리 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력으로 '보장받을 수 있지만, 이후에 갖춘 후순위 임차인은 대항력도 없고, 배당 요구할 수 있는 우선변제권도 없는 일반 채권자에 불과하다.

 

이러한 임차인이 배 당요 구를 하기 위해서는 배당요구 종기 전까지 임차보증금 반환 채권을 원인으로 경매 대상 부동산에 채권 가압류해서 배당요구를 하면 되나 우선변제권이 없는 일반 채권자에 불과해서 임차보증금을 손해 볼 수밖에 없다.

 

 

 

환산보증금의 범위 내의 임차인 유의할 점

 

첫째, 말소기준 권리가 누가 되고, 말소기준 권리가 되는 근저당권 등이 상임법 시행일 전인가. 이후인가를 계산해서, 담보물권(근저당권, 전세권, 담 보가 등기) 등이 시행일 이전에 설정되었다면 이 법의 적용대상이 아니어서 상가 임차인보다 우선해서 변제받게 된다(환산보증금을 초과하는 임차인 역 시 마찬가지다.

 

둘째, 담보물권 등이 시행일 이후에 등기된 경우, 상가 임차인이 최우선 변 제방을 수 있는 소액 임차보증금의 범위 내에 있는지와 있는 경우에도 개정 전(소액보증금 4,500만 원)이냐, 1차 개정~2차 개정 전(소액보증금 5,000만 원), 2차 개정 이후(소액보증금 6,500만 원)이냐로 구분해서 담보물권을 기준으로 소액임차인을 판단해 최우선 변제금을 계산해야 한다.

 

 

이때도 유의해야 할 사항은 2013. 12. 31. 이전에 설정된 담보물권에 대해 선 소액보증금 중 일정액(최우선 변제금)의 합계가 상가건물가액의 3분의 1 범위 내에서만 우선변제받고, 2014. 01. 01. 이후에 설정된 담보물권에 대해선 상가건물가액의 2분의 1(2014. 1. 1.부터 현재) 범위 내에서 담보물 권보다 우선해서 배당받을 수 있다는 사실이다.

 

셋째, 상임법으로 보호받을 수 있는 환산보증금 적용대상 범위 내에 있는 임차인이 소액임차인이 아니면, 또는 소액임차인으로 최우선 변제금을 제외 한 나머지 금액은 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는데 이때도 다 음과 같은 내용에 유의해야 한다.

 

상임법의 적용기준도 개정 전이냐(서울 기준 최초로 환산보증금 2억 4천만 원), 1차 개정 이후냐(2억 6천만 원), 2차 개정 이후(3억 원), 3차 개정 이후냐 (4억 원), 4차 개정 이후냐(6억 1천만 원), 5차 개정 이후냐(9억 원)에 따라 적용대상금액이 달라지고, 상임 법적용 기준 이하인 경우만 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 부여받고 있으면 확정일자에 의해 후순위 채권자보다 우선해서 변제받을 권리가 있다는 사실에 입각해서 권리분석과 배당표를 작성하면 한다.

환산보증금 범위 내의 임차인과 초과하는 임차인에 대한 권리분석

 

(1) 말소기준 권리 이전의 선순위 상가 임차인 권리분석

 

① 감 상가 임차인은 현행 상임법상 환산보증금 적용범위 내에 있어서 대항력(계약갱신요구권 10년)과 확정일자부 우선변제권이 있다. 따라서 대항력을 주장할 수도 있고, 배당 요구해서 확정일자에 따라 우선변제권으로 배당받을 수도 있다.

 

②을 상가임차인은 현행 상임법상 환산보증금 적용범위를 초과하므로 대항력(계약갱신요구권 10년)만 있고, 배당 요구해서 우선변제받을 수 있는 우선변제권이 없어서 매수인이 인수해야 한다. 어쨌든 을 임차인은 보증금을 매수인으로부터 보호받을 수 있어서 손실은 없다.

 

(2) 말소기준 권리 이후의 후순위 상가 임차인 권리분석

 

③병 상가 임차인은 현행 상임법상 환산보증금 적용범위를 초과하므로 대항력(계약갱신요구권 10년)만 있고, 배당 요구해서 우선변제받을 수 있는 우선변제권이 없는 임차인이다.

 

따라서 일반 매매로 소유권이 변경되면 새로운 소유자가 대항력을 주장할 수 있어서 보증금을 손해 보지 않는다. 그러나 이 사례와 같이 경매로 매각되면 말소기준 권리 이후로 소멸되는 임차인에 불과하고, 우선변제권도 없어서 배당에 참여하지도 못하고 소멸되는 일반채권에 불과하다.

 

④ 정상가 임차인은 현행 상임법상 환산보증금 적용범위 내에 있어서 대항 력(계약갱신요구권 10년)과 확정일자부 우선변제권이 있다. 그러나 이 사례와 같이 경매로 매각되면 말소기준 권리 이후로 소멸되는 임차인에 불과하지 만병 상가 임차인과 달리, 배당 요구해서 확정일자 순위에 따라 우선변제권으로 배당받을 수 있다.

 

 

 

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