상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도와 계약할 때 합의해야 할 내용 핵심 요약정리

 

상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도 핵심 요약정리

 

(연습)서울시 종로구 창신동 100번지 제1층(현황상 상가건물 우측 일부로 제102호로 표기) 상가건물에서 영업하기 위해서 월세 계약서를 작성하는 방법으로, 일반상가건물 소유자는 이한국이고, 이 상가를 임차하고자 하는 사람은 박민국이다. 임차인 박민국은 권리금 없이 점포를 임차했다가, 장사를 잘해서 새로운 임차인 이유석에게 다음 129번과 130번 같이 권리금과 시설비를 받고, 임차권을 양도하는데 이 계약서를 작성연습하기

 

 

 

 

 

 

첫 번째로 다음 127번 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서는 부동산 중개 업소에서 계약 당사자가 직접 방문해서 계약서를 작성하는 방법으로, 현재 임 차할 부분에 다른 임차인이 영업 중에 있는데, 그런데 장사가 안 되어 권리금과 시설비 없이 중개업소에 나와 있는 물건이다. 그래서 임대인과 임차 인간의 월세 계약서만 작성한 것이다.

 

두 번째로 129번 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서는 박민국이 127번 일반건물 상가 월세 계약서로 영업 중에 장사를 잘해서 매출을 많이 올려놓앗다. 그런데 어느 날 새로운 임차인 이유석이 찾아와 권리금 및 시설비를 줄 테니 임차권과 점포 시설 일체를 양도하라고 했다. 그래서 부동산 권리(시설) 양도 - 양수 계약서를 양도인과 양수인 사이에 작성하게 되었고, 다음 130번 과 같이 임대인과 월세 계약서를 작성하는 순서로 계약을 진행하게 되었다.

 

세 번째로 130번 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서는 임대인과 새로운 임차인 이유석 상호간에 작성하는 계약이다.

 

이렇게 상가건물 임차권을 권리금 등을 받고 양도할 때에는 먼저 양도인과 양수인이 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서를 작성하고, 임대인과 본 계 약서인 상가건물 월세 계약서를 작성하는 순서로 마무리하면 된다.

 

임차할 상가를 방문 현황파악과 업종이 영업용도와 적합여부 점검

 

임차할 상가를 방문해보니 임차인이 영업하기에 적당한 면적이고, 주변 상권이 우수한 편이었다. 그래서 영업을 하려고 하는 업종이 상가용도와 적 합한 지 여부를 건축물대장과 해당 관공서 담당공무원을 통해서 신고 및 허가 관련 사항과 소방관계시설이 적합한지 전력용량이 적합한지 등을 확인했는 데 문제가 없었다.

 

그리고 상가건물에서 동일업종에 대한 영업제한이 있는가를 관리단(상가 번영회 사무실 등), 관리 사무실 등을 통해서 확인해 본 결과 제한 사항이 없었다.

 

 

임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 상가에 다른 임차인이 있는지 확인

 

현재 임차할 상가건물은 소유자 아닌 다른 임차인이 사용하다가 새로운 임차인에게 인도해 주는 조건이고, 임차 부분 이외에 또 다른 임차인들은 없다.

 

상가건물의 시세, 등기된 선순위채권과 다른 임차인들 확인

 

박민국(임차인)이 상가건물의 시세를 조사해 보니, 18억 원이고, 선순위채 권으로 하나은행 대출금 4억 원과 지층은 보증금 5천만 원(월세 100만 원)과 1층은 101호 보증금 7천만 원(월세 200만 원)과 102호 보증금 1억 원(월세) 350만 원으로 박민국이 새로 입주할 점포임). 2층은 201호 보증금 5천만 원(월 세 100만 원), 202호 보증금 5천만 원(월세 80만 원) 3층은 보증금 1억(월세 200만 원), 4층은 보증금 1억(월세 200만 원), 5층은 501호 3천만 원(월세 80만 원), 502호 4천만 원(월세 100만 원)으로 합해 보니 보증금의 합계는 5억 9천만 원이 된다.

 

 

 

 

 

 

따라서 하나은행 대출금과 보증금의 합계가 9억 9천만 원이 므로 상가 시세의 55% 정도가 되기 때문에 안전하다고 판단했다. 그런데 임 대인과 계약에 합의하는 과정에서 박민국 자신의 환산보증금이 4억 5,000만 원 1억 + 월세 350만 원 × 100]으로, 상임법으로 보호대상인 환산보증금 4억 원을 초과해서(환산보증금을 초과하면 대항력과 5년 계약갱신요구권만 있고, 확정일자 등의 우선변제권이 없어서) 임대차 계약 기간을 2년으로 보장해 줄 것과 전세권을 설정해 줄 것을 요구했다. 임대인 역시 흔쾌히 동의했다.

 

 

 계약은 등기부상 소유자를 임대인으로 계약해야 한다

 

계약은 등기부상 소유자를 임대인으로 계약해야 한다. 등기부를 열람해서 등기부상 소유자가 이한국 임을 확인하고, 본인 확인을 위해서 주민등록초 본, 신분증 등으로 임대인의 신원을 확인했다.

 

 

건물과 토지등기부를 확인해서 소유자가 동일인 인가를 확인

 

건물과 토지등기부를 확인해보니 건물의 소유자와 대지 소유자가 모두 이 한국으로 되어 있어서, 이한국과 계약하면 임차인은 건물과 대지에서 임차인의 권리가 보호받을 수 있다.

 

등기부의 갑구와 을구에 등기된 권리 확인

 

등기부에서 갑구와 을구를 확인해서 등기된 채권(근저당권과 담보가등기 전세권, 가압류, 압류 등)과 소유권을 제한하는 권리(소유권 이전등기청구권 보전 가등기, 가처분, 예고등기, 경매 기입등기 등) 등을 확인하고 처리 방법 은 다음 상가건물에 임차인보다 선순위 채권 등이 있을 때 계약하는 방법과 같이 하면 된다.

 

건축물대장을 확인해서 등기부 내역과 일치 여부 확인

 

등기부와 건축물대장을 확인해 보았는데, 다른 내용이 없어서 등기부 등의 주소로 계약서를 작성하기로 했다. 그러나 다르다면 원인을 확인하고 건축물대장상의 주소로 기재해야 한다.

 

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상가건물에 임차인보다 선순위 채권 등이 있을 때 계약하는 방법

 

(1) 등기부상 선순위 채권이 있는 상태에서 계약하는 조건

 

등기부를 확인하니 임대인이 건물과 대지에 2011. 01.10. 공동담보로 설 정한 하나은행의 근저당권의 채권최고액 4억 8천만 원(채권 원금 4억 원)이 있어서 임차인이 일부 금액을 변제하는 것을 조건으로 임차하기를 희망했으나 임대인이 그대로 있는 상태로 계약하겠다고 해서 하나은행의 근저당권이 있는 상태에서 계약하기로 했다.

 

 

 

 

 

 

(2) 상가에 다른 선순위 임차인이 있는 상태에서 계약하는 조건

 

위 일반상가건물의 임차 인수는 현재 9명(박민국이 입주할 점포 102호 포 함)이며 보증금의 합계는 5억 9천만 원이다. 만일 이 내용과 다를 때는 임차인 은 위 계약내용 제6조에 의해 계약을 해제하고 손해 배상을 청구할 수 있다는 내용을 특약으로 명기하기로 했다.

 

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등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금 채권 등을 확인하기

 

계약서를 작성할 때 임대인에게 체납사실을 확인하기 위해서 계약서 특약 사항란에 임대인에게 체납사실을 확인하기 위해서 잔금 지급하기 전까지 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 첨부하기로 하고 체납사실이 있는 경우 잔금 지급하기 전까지 해결해야 한다.」를 명기하기로 합의했다(임차인보다 선순위가 될 수 있기 때문이다).

 

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계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용 정리

 

(1) 전세 계약에서 보증금 지급방법, 건물인도와 임대차기간 합의

서울시 종로구 창신동 100번지 제1층 전체면적 264.61㎡중 일부 132.305㎡ (현황상 102호로 표기됨)를 보증금 1억 원과 월세 385만 원(부가세 포함), 임대차기간은 2년으로 계약하기로 합의했다. 계약서는 2016년 04월 01일 작성과 동시에 계약금 10%(1,000만 원)를 지불하기로 하고, 잔금은 2016년 04월 30일에 지급하고, 임대인은 잔금 수령과 동시에 상가건물을 연 도하기로 한다(이 내용을 계약내용 제1조와 2조에 기재하면 된다. 그리고 월세 지급 시기는 보증금이 많은 관계로 후불로 매월 30일에 지급하기로 약정했다.

 

 

(2) 계약 이후에 추가적인 권리가 발생 시 계약해제 및 손해배상

계약 이후에 임차인이 건물을 인도받기 전까지 임대인의 귀책사유로 위 건물에 추가적인 권리(근저당권, 임차권, 가압류, 가처분 등)가 발생하면 임차인이 잔금을 지급하기 전까지 임대인 책임 하에 말소시켜야 한다. 만일 말소시키지 못하면 임차인은 위 계약내용 제6조에 의해 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 내용을 계약서 특약 사항란에 명기하기로 한다.

 

 

 

 

(3) 계약해제 시에 해약금과 위약금에 관한 약정을 합의

해약금 약정과 위약금 약정은 부동 문자로 인쇄된 계약서 양식에서 계약 내용 제5조 [계약의 해제] 제6조 [채무불이행과 손해배상]에 따르기로 하고, 이 러한 내용을 계약서 특약 사항란에 명기하기로 합의한다.

 

 

 

(4) 계약해지와 계약의 종료, 계약기간 연장에 관한 약정에 합의

부동 문자로 인쇄된 계약서 양식에서 ① 계약해지에 대한 약정은 계약 내용 제3조(용도변경 및 전대 등]과 제7조(계약의 해지로 하고, ② 계약기간의 종 료에 대한 약정은 제8조 [계약의 종료! ⑧ 계약기간 연장에 대한 약정은 계 약내용 제4조에 따르기로 합의한다.

 

 

 

(5) 관리비 및 공과금 체납 여부와 해결방법에 대한 합의

임대인은 관리비와 제세공과금을 임차인이 잔금 지급하기 전까지 정산해 서 납부해야 한다는 내용을 특약 사항란에 명기하기로 합의한다.

 

 

 

 

(6) 장기수선충당금 납부에 관한 협의

장기수선충당금은 임대차기간 중에 임차인이 부담하고 계약 종료 후 임차인이 퇴거할 때에는 임대인이 임차인에게 반환하기로 한다는 내용을 특약 사항란에 명기하기로 합의한다.

 

 

(7) 상가건물과 오피스텔을 업무용 도로 계약할 때 월세에 대한 부가세 부과

① 상가건물과 오피스텔을 업무용 도로 사용하는 경우에 월세에 대한 부가 가치세가 있어 개인이 임대할 수 없고, 사업자등록(개인, 법인, 간이, 임대) 해야 한다.

 

② 일반사업자(임대 포함)와 법인사업자가 계약서 작성할 때 차 임란에 월세 00원(부가가치세 별도)으로 기재하고, 간이사업자가 계약할 때는 세금계산서를 발행할 수 없으니 월세에 부가가치세 3%(간이사업자의 월세 부가가치세 율)를 포함해서 차임란에 월세 00원(간이사업자로 부가가치세 3% 포함)으로 기재하면 된다.

 

 

 

 

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