상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인 이전되나?

상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인 이전되나?

 

상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차건물의 소유권 이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증 금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므 로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다는데 사실입니까 (대법 95다35616 판결).

대항력을 갖춘 임차권의 목적인 건물이 양도되어 양수인이 임대인의 지위 를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금반환채무가 소멸하는지 여부(적극)(대 법 2009다15794 판결). 이렇게 임차인의 동의 여부와 상관없이 소유권변동 에 따라 임대인의 지위가 자동 승계되고 전소유자는 임대인의 지위에서 벗어 나게 되는 것이 원칙입니다.

 

---

임차건물이 경매로 매각되면 조금 다르게 판단해야 합니다! 

 

임차건물의 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추고 있었다면 낙찰자에게 대항력을 주장할 수도 있고, 배당요구해서 전액 변제받을 수도 있다. 설 형 미배당금이 발생해도 낙찰자가 인수하게 되므로 임차인은 보증금을 손해 보지 않게 됩니다. 그러나 임차인이 말소기준권리보다 후순위로 대항요건을 갖추었다면 임차권은 전액 배당 여부와 상관없이 경매로 소멸하게 되므로 낙찰자가 인수하지 않는다.

 

 

---

 

이 과정에서 임차인은 보증금을 손해 보게 된다면, 계약당사자였던 전소유 자에게 청구할 수 있을까?

이에 대법원 200236051 판결에서는 계약인수의 경우에도 종전 임대인 (양도인)을 면책시키지 아니한 채, 계약인수에 동의를 할 수 있는 것이고, 이 경우 당사자의 의사표시가 명백하거나 기타 특별한 사정이 있는 경우를 제외 하고는 원칙적으로 면책에 대한 동의는 없었던 것으로 봐야 한다고 판시하고 있습니다. 따라서 면책적 채무인수의 다툼을 줄이기 위해서도 채무자의 승낙 이 관건이 될 수 있으므로, 건물 양도 시 임차인의 승낙표시 즉 계약서의 특 약란에 종전 임대인은 임대인의 지위에서 탈퇴시키고, 새로운 임대인이 기존 임대차계약을 승계하기로 한다는 내용으로 종전 임대인, 임차인, 새로운 임 대인이 서명날인하면 될 것이다.

 

그러나 임차인 입장에서는 이러한 특약을 하지 않아도 당연히 신소유자가 승계하게 되는 것이므로, 위와 같은 특약은 하지 않는 것이 또 하나의 보험을 들어 둔 것이 된다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

 

'부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록 (4 Page)

 

부동산 임차인의 전기승압 공사비용 부담