환산보증금 범위 + 초과하는 임차인 상담사례 총정리(상임법, 임차권등기명령, 묵시적 갱신, 차임 등등)

상임법 제3조에 의한 대항력은?

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 2002년 11월 1일부터 건물의 인도 + 사 업자 등록(대항요건)하면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력 발생한다.

 

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력이 인정되지 못하다가 상임법 개정으로 2015.5.13일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차로, 건물의 인도+사업자등록(대항요건)하면 그다음 날부터 대항력이 발생하게 되었다.

 

 

확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 상임법 제4조 ① 상가 임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다(환산보증금을 초 과하는 임차인은 제외)

 

● 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상 가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다 이해관계인은 임대차 계약 당사자. • 해당 건물 소유자. • 해당 건물 또는 그 대지에 등기한 권리자 등),

 

(2) 그러나 환산보증금을 초과하는 임차인은 ① 확정일자 부여를 신청할 수 없음. ② 2015, 11, 14.부터 임대차 정보 제공 신청은 가능해졌다.

 

 

 

경매나 공매에서 임차인의 우선변제권은?

 

경매나 공매로 매각되면 상가 임차인은 우선변제권이 있다. 이 우선변제권은 소액보증금 중 일정액에 해당하는 최우선변제권과 확정일자부 우선변제 권이 있다. 유의할 점은 확정일자부 우선변제권만 환산보증금으로 계산하는 것이 아니라 최우선변제권도 환산보증금(보증금 + 월세 100)으로 계산해서 소액보증금에 해당되어야만 최우선 변제금을 받을 수 있다는 사실이다.

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 입자 인은 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대 금에서 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이러한 우선변제권은 최우 선변 제금과 확정일자부 우선변제권이다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 당연히 소액임차인도 아니고, 확정일 자를 부여받을 수가 없어서 상가건물이 경매가 진행돼도 최우선변제권과 확 정일 자부 우선변제권으로 매각대금에서 우선해서 배당받을 수 없다. 따라서 전세권 등기를 해야 보증금을 보호받을 수 있다.

 

 

 

임차권등기명령에 의한 임차권등기 신청 가능 여부

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 상임법 제6조에 의한 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 가능하다. 따라서 임차권등기를 마치면 대항력과 우선 변 제권을 취득한다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 그대로 유지되며 등기 이후에는 대항요건을 상실해도 대항력과 우선변제권은 상실되지 않는다(등기가 되기 전에 퇴거하면 유지되지 않음).

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 상임법 제6조에 의한 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 할 수 없다.

 

 

 

 

경매에 의한 임차권의 소멸에 대한 판단(상임법 제8조)

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 ① 미등기 임차권은 선순위 임차인(말소기 준 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력을 주장하면 소멸하지 않고, 배 당요 구해서 전액 배당받으면 소멸한다. 하지만, 전액 배당받지 못하면 매 수인이 전액 변제할 때까지 소멸되지 않는다. 후순위 임차인은 배당 여부와 상관없이 소멸한다.

 

 

② 임차권등기는 선순위는 후순위는 원칙적으로 소멸한다. 다만 예외 적은 로 선순위 임차권등기(임차권등기 시점이 아니라 최초 대항요건을 갖춘 시점을 기준으로)는 보증금을 전액 변제받지 않으면 소멸되지 않아서 경락자가 변제할 때까지 소멸하지 않는다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 ① 미등기 임차권은 2015. 5. 13일 이후에 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 선순위 임차인은 대항력이 있어서 소멸하지 않고 경락자가 인수하게 되지만, 후순위 임차인은 경매로 소멸한다. ② 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 할 수 없으니, 논의의 대상에서 제외하기로 한다. 따라서 민법 제621조에 의한 임대차등기나 전세권 등기가 필요하다.

 

 

임대차 기간 보호(상임법 제9조)

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없어서 1년을 보호해야 하지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 인정되지 않는다. 따라서 약정한 기간만 보호받는다.

 

 

 

상가 임차인의 계약갱신 요구(상임법 제10조)

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 요구하면 정당한 사유 없이 거절 하 지 못한다. 다만 갱신을 거절할 수 있는 사유로 제1호에서 8호에 해당하면 거절할 수 있다.

 

② 최초의 임대차기간 포함해서 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(2018. 10. 16.부터 새로 계약 또는 갱신된 임대차부터 적용)

 

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인도 위와 같은 내용으로 보호받을 수 있다. 다만, 제10조 제3항 단서가 적용되지 않으므로, 갱신 시에 보증금과 차임 인상 범위에 제한이 없다.

 

 

 

묵시적 갱신(상임법 제10조 4항)

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 건 6개월 전부터 1개월 전 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하 지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임 대한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 묵시적 갱신이 인정되지 않는다. 갱신 요구를 할 수 있었음에도 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 상임법에서는 별도 규정이 없어서 민법 제639조의 묵시의 갱신 규정이 적용된다.

 

따라서 임대차기간 만료 후 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임 대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다. 이때 임대인과 임차인 모두 계약해지 통고를 할 수 있고, 그 효력은 임대인은 6월 이후에, 임차인은 1월 이후에 발생한다

 

 

 

권리금 회수 기회 보호(상임법 제10조의 4)

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 이 법은 시행(2015.5.13) 당시 존속 중인 임대차부터 적용된다. 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까 지 방해 행위 금지, 손해배상(3년의 소멸시효기간) 갱신거절의 사유 (제11) 조 제1항 제1호~8호)가 있는 때와 같이 정당한 거절 사유가 있는 때에는 인 정하지 않을 수도 있다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인도 앞의 환산보증금 범위 내 임차인 (1)과 같이 보호를 받을 수 있다.

 

 

 

 차임의 연체와 해지 (상임법 제10조의 8)

 

1) 환산보증금 범위 내 임차인이 차임 연체액이 3기에 달하는 때에는 임대 인은 최고 없이 계약해지를 할 수 있다.

2) 환산보증금을 초과하는 임차인도 차임 연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 최고 없이 계약해지를 할 수 있다.

 

 

차임 등의 증감 청구권(상법 제11조)

 

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 ①차임 증액 범위의 제한 100분의 5 금액을 초과하지 못한다. ② 행사기간의 제한도 임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다.

 

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 상임법 제10조의 2(계약갱신의 특례)로 2013. 8. 13일부터 증감 청구권을 행사할 수 있다 다만, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 같이 100분의 5의 증액 범위의 제한과 임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에 증액하지 못하는 기간의 제한은 받지 않는다.

 

 

월차임 전환 시 산정률의 제한(상임법 제12조)

 

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 월세를 전세로 전환하는 금액에 대한 전 환 비율을 연 1할 2푼, 또는 한국은행 기준금리(1.5%) × 4.5배로 6.75% 중 낮 은 비율임. 따라서 6.75%를 초과하지 못한다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 월세 전환은 가능하지만 제12조를 준 용하지 않고 있기 때문에 전환 비율의 제한 없이 행사할 수 있다.

전대차 관계에 대한 적용 등(상임법 제13조)

 

 

(1) 환산보증금 범위 내 임차인은 ① 제10조와 제10조의 2, 제10조의 8. 제11조, 제12조는 전대인과 전차인의 전대차에도 적용한다. ③ 임대인의 동의를 받은 전차인은 계약갱신요구권을 대위 행사할 수 있다.

 

(2) 환산보증금을 초과하는 임차인은 전대차에 관한 규정은 적용되지 않으므로, 전차인은 보호받지 못한다.

 

 

 

 

 

상가임대차에서 계약을 해지할 수 있는 경우는?

임대차 계약기간을 연장하는 방법 - 부동산, 경매 공부