상가임대차에서 계약을 해지할 수 있는 경우는?

주택 임차인이 차임을 2기 이상 연체 시 계약해지

 

민법 제640조, 제641조에 의하면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액 이기의 차임액에 달하는 때에는 임대차기간 중에도 임대인 은 계약을 해지할 수 있다. 주택은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 규정이 주임법에 없어서 민법의 규정을 따른다. 이와 같이 주택 임차인과 일반 임차인 등이 차임을 2기 이상 연체하면 임대인은 최고 없이 계약을 해지할 수 있다.

 

 

여기서 2기의 차임연체에 달한다는 의미는 차임을 연체한 금액 이 합해서 2개월분이 누적되었다는 것으로 이해하면 된다. 따라서 월차임 100만 원인데 두 달 연속 50만 원씩 지급했다면 2개월 이상 연체했다고 볼 수 있지만, 연체차임의 합계가 2개월분에 해당되지 못해서 임대인은 계약을 해지할 수 없다. 연체기간에 상관없이 2개월 누적 월세 분을 연체한 경우만 임 "대인이 최고 없이 계약을 해지할 수 있는데 계약해지 통지하기 전에 연체차임을 임차인이 통장으로 입금하면 계약해지할 수 있는 권리가 소멸된다.

 

 

상가 임차임이 차임을 3기 이상 연체 시 계약해지

 

 

상가건물은 상임법 제10조 1항 단서에 따라 3기 이상 연체할 때에 임대차 기간 중에도 임대인은 최고 없이 계약을 해지할 수 있다는 규정을 두고 있다. 따라서 상가 임차인이 차임을 3기 이상 연체하면 임대인은 최고 없이 계 약을 해지할 수 있다.

 

임차인이 차임을 2기 또는 3기 이상 연체할 때 계약을 해지할 수 있는 시점은?

임대차에서 임차인이 차임을 주택은 2기 또는 상가는 3기 이상 연체해서 최고 없이 계약을 해지할 수 있다. 이때 판단 시점은 계약서에 선불 또는 후불로 정한 시점이다. 그래서 선불로 정했다면 선불 시점에서 2기 또는 3기 이상 연체하면 계약 해지 사유가 된다.

 

 

임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우

 

 

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 전부 또는 일부를 양도하거나 입 물을 전대하지 못한다. 이 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조), 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반(임대인의 동의 없이 용도변경 등)하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(입 차물의 멸실 등)에 그 상대방은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우

 

임대차 계약기간 만료로, 임대인 또는 임차인이 계약갱신을 거절하는 방법으로 계약을 해지할 수 있다. 이때 계약해지가 적법한 계약해지기간 내에 이 루어 져서, 계약상대방에게 묵시적 갱신이나 계약갱신을 요구할 권리가 없어 야 한다.

 

① 주택에서는 주임법 제6조 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우(계약갱신을 요구하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이렇게 임대 안은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 계약만료 1개월 전까 지 계약해지 통지를 하므로 계약을 해지할 수 있다.

 

 

② 상가건물에서는 상임법 제10조 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당 한 사유 없이 거절하지 못한다. 그러나 상임법 제10조 제1항 단서 1호부터 3 호에 해당하는 경우(임대인이 계약해지할 수 있는 경우)와 상임법으로 보호받을 수 있는 계약갱신요구권 10년을 초과한 경우에는 임대인은 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 해지할 수 있다. 임차인은 주입법과 같이 상임법으로 별도 정한 규정이 없어서 계약 만료 전까지 계약을 해지할 수 있다.

 

③ 민법상 임대차에서는 임대차기간이 만료한 후 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 (민법 제639조), 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의해 언제든지 해지 통고를 할 수 있다. 이 경우 임대인이 계약해지 통지 시에는 6월이 경과 후 임차인이 계약해지 통지 시에는 1월이 경과 후에 해지 효력이 발생한다.

 

 

 

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