부동산 재계약시 증액한도 제한규정 적용될까?

질문 재계약을 할 때도 증액 한도의 제한 규정을 적용받는다?

 

약정한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 주법은 약정한 차임과 보증금의 20분의 15%)의 금액을 상임법은 약정한 차임과 보증금의 100분의 5(5%) 의 금액을 초과하지 못하며, 증액청구는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 이를 하지 못한다(주임법 시행령 제2조)는 규정은 재계약을 할 때에는 적용받지 않는다.

 

 

 

 

 

 

재계약 시에도 주택임대차보증금의 증액 제한 규정이 적용되는지에 대하여 대법원 판례에서는 "주임법 제7조는 임대차 계약의 존속 중 당사자 일방이 약 정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 이 증액된 경우에는 적용되지 않다(대법 9330532) 판결했다.

따라서 이 사안과 같이 계약기간이 만료되어 계약 당사자간에 합의로 계약서를 재계약하는 경우에는 주택의 경우에는 계약갱신요구권이 없어서 증액 "한규정의 적용을 받지 않고 증액하거나 감액할 수 있다.

상가의 경우에는 다르게 해석해야 한다!

환산보증금 범위 내의 임차인은 상임법 제11조(차임 등 증액 청구의 기준 등)에 따른 100분의 5(5%)의 금액을 초과할 수 없다(시행령 제4조), 그러나 초과하는 임차인은 상임법 제11조를 적용받지 않기 때문에 임대차 계약기간 이든 갱신되는 과정에서 얼마든지 증액을 요구할 수 있고, 5%를 초과해서 청구하는 것도 가능하다. 그런데 문제는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 중에 임대인이 올려 받으려 해도 임차인이 협의를 해주지 못하면 법원 의 임료 감정을 통해서 결정해야 한다는 문제가 남게 된다는 것이다.

 

 

 

 

 

환산보증금 범위내의 임차인은 상임법 제11조(차임 등 증액청구의 기준 등)에 따른 100분의 5(5%)의 금액을 초과할 수 없다 (시행령 제4조). 그러나 초과하는 임차인은 상임법 제11조를 적용받지 않기 때문에 임대차 계약기간 이든 갱신되는 과정에서 얼마든지 증액을 요구할 수 있고, 5%를 초과해서 청구하는 것도 가능하다. 그런데 문제는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 중에 임대인이 올려 받으려 해도 임차인이 혐의를 해주지 못하면, 법원 의 임료감정을 통해서 결정해야 한다는 문제가 남게 된다는 것이다.

재계약 체결할 때도 임대료 증액 청구 5%를 초과할 수 없을까?

 

상가임대차에서 임대료의 중액은 상한요율 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지난 후 증액 청구할 수 있습니다. 그러므로 임대인은 임대차 계약 도중뿐만 아니라, 계약갱신요구권을 행사하여 재계약을 하는 경우에도 상한요율 이내에서만 증액을 청구할 수 있습니다. 유의할 점은 상가임차인이 환산보증금 범위 내에 있는 임차인만 그렇고 환산보증금을 초과하는 임차인은 1년 이내에 증액을 청구할 수 없다거나 5% 의 제한규정을 적용 받지 못한다는 것입니다.

 

그런데 환산보증금을 초과하는 임차인도 10년 계약갱신요구권이 있고, 이 권리를 행사하는 과정 속에서 임대인이 터무니없는 임대료 증액을 요구할 때 당연히 당사자 간의 협의가 이루어지지 않을 것입니다. 이 경우 법원의 임료감정을 통해서 결정하게 되는 것이지, 임대인의 터무니없는 주장을 그대로 받아들이는 것이 아닙니다.

 

5% 초과 증액해서 지급한 임대료를 돌려받을 수 있을까?

 

답변 임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유 효하고 그 내용은 양 당사자를 구속할 수 있습니다. 하지만 그 내용이 상가 건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없습니다.

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이 나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구수 있습니다그러나 증액 의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(100분의 5)을 초과하지 못합니다.
하지만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라 도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 임대료 중액의 5% 초과 지급 에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다.

 

그러므로 임대료를 5% 초과해서 약정하게 된 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 고찰하고, 임차인에게 불리한 가 등을 종합적으로 검토한 후, 그 약정 의 효력 유무를 판단해야 할 것입니다. 그리고 5%의 제한규정은 환산보증금 범위 내에 있는 임차인만 해당된다는 것도 알고 있어야 합니다.

 

 

 

보증금과 월세를 각각 5% 증액 청구할 수 있나?

 

상가의 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원) 이하일 때 차임 또는 보증금 의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. '임대인은 차임과 보증금에 대해 동시에 상한요율 이내에서 증액 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 동의가 있어야만 임대료 인상의 효력이 발 생하므로, 임차인은 상한 요율 범위 내에서 임대인과 적절히 협의해야 할 것입니다.

 

 

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