특별법 보호 관련 정보 정리 (민법상의 일반임차인, 경매 매각 대항력, 우선변제권)

일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다

 

특별법의 보호를 받지 못하는 건물 임차인 또는 토지 임차인 등은 임차 부동산이 매매 등으로 인하여 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 대항력이 없어서 전 소유자와의 임대차를 주장할 수 없게 되어 전세금의 손실이 예상된다.

 

 

임차 부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다

임차 부동산이 경매당하면 일반 임차인은 더 황당해진다. 대항력이 없으므로 당연히 우선변제권도 없어서 경매절차에서 배당 요구해서 우선변제받을 권리가 없기 때문에 임차보증금을 손해 볼 수밖에 없다. 일반 임차인이 배당 요구하기 위해서는 임차보증금 반환채권을 가지고 배당요구 종기 전까지 채 권가 압류를 해서 배당 요구하면 되지만, 순위가 늦어서 배당받기란 어렵다고 봐야 한다.

 

일반 임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까?

 

특별법의 보호대상은 아니지만, 약정 지상권 설정등기, 전세권 설정등기 임 대차 등기(민법 제621조) 등을 하면 대항력이 제3취득자에게 대항력이 발생하게 되지만, 특별법의 보호를 받는 주택이나 상가 임차인처럼 등기하지 않고 서도 민법 제622조와 농지법 제24조의 2에 의해 일반 임차인에게 대항력을 인정해 주고 있는 제도가 있다.

 

① 민법 제622조 제1항을 차지권의 대항력이라고 하는데 토지에 등기하지 않고서도 토지소유자와 토지상에 건물 신축을 위한 토지임대차 계약을 하고 임차인이 건물을 보존 등기하면 토지소유자가 변경되어도 그 새로운 소유자에게 대항력이 있어서 임차권이 당연히 승계된다.

 

 

② 농지법 제24조의 2 개정으로 농지임대차 계약을 체결하고, 임차인이 농 지소 재지를 관할하는 시·구 · 읍 · 면의 장의 확인을 받고(관공서에서는 대 장에 그 내용을 기록해 둔다), 해당 농지를 인도받은 경우에는 그다음 날부

 

터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(대항요건 : 관공서의 확인과 농지 인도 대항력이 발생하고 나서는 농지 소유자가 변경이 되어도 임대차기간을 보호 받을 수 있다. 그러나 경매로 매각될 때는 말소기준보다 선순위만 보호대 상이고, 후순위는 소멸한다는 것은 앞에서와 같이 판단하면 될 것이다.

 

 

 

 

 

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