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경매 명도가 쉬운 물건(어려운 물건은 무엇일까?) 명도가 쉬운 물건 명도는 사람들이 경매를 기피하는 이유 중 큰 비중을 차지한다. 권리 분석, 현장 조사, 입찰, 소유권 이전 등은 공부하고 몇 번 해보면 자연스럽게 실력이 는다. 그러나 거주하는 사람을 내보내고 집 열쇠를 넘겨받 는 것은 몇 번을 경험해도 새롭게 느껴질 때가 많다. 이는 집은 몇 종류 되지 않지만 그 집에 거주하는 사람의 성격은 천차 만별이기 때문이다. 1) 전액 배당받는 임차인 명도하기에 가장 좋은 물건이다. 배당을 받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하니 원만하게 협상할 수 있다. 이런 물건은 이사 비용도 필요하지 않은 경우가 많다. 또한 이런 경우는 낙찰자에게 상당히 협조적이다. 2) 일부 배당받는 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건 명도하기 두 번째로 좋은 물건으로 최우선 변제금이.. 2022. 2. 22.
부동산, 경매 전세권의 모든 것(성립, 효력, 특징, 최선순위, 말소기준 권리 이후) 전세권 흔히 임대차 계약 시 작성하는 월세 전세 계약 모두 채권적 권리이다. 민법에서 말하는 전세권이란 채권적 관계가 아니라 등기부등본에 전세 권'이라고 설정하는 물권을 말한다. 지금은 주택임대차보호법에 해당하는 전입과 확정일자만 잘 갖추어도 임차인의 권리를 보호받을 수 있기에 잘 설정하지는 않지만, 가끔 전세권이 설정된 부동산 경매 사건이 나온다. 전세권이란 물권의 한 종류인데 내용이 제법 까다롭다. 우리나라에만 있는 권리로서 전세권을 잘못 판단하면 난처한 상황에 처할 수도 있다. 1) 전세권의 성립 등기부등본에 '전세권'을 설정하면 성립한다. 2) 전세권의 효력 전세권은 물권으로서 우선변제권이 발생한다. 물권이므로 경매를 신청할 수 있다. 3) 전세권의 특징 물권이기에 소유자의 동의 없이 전전세 및 .. 2022. 2. 22.
주택임대차보호법 적용 대상 사례들(부동산 경매 포함) 1) 주택임대차보호법 적용 대상 건물의 용도 및 건축물 관리 대장에 등재된 내용과 관계없이 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 원래 건축물 의 용도가 상가였지만 사실상 영업이 아니라 주거용으로 사용하고 있다면 이 법의 적용 대상이 된다. 무허가, 미등기 건축물이라도 주거용으로 사용하면 이 법의 적용 대상이 된다. 또한 건축물의 준공 승인 당시에는 주거용 건물이 아니었으나, 사정상 주거용 주택으로 사용한 경우에도 이 법의 적용을 받는다. 2) 보호 가능한 보증금액 주택임대차보호법에서 보장되는 금액에는 한도가 없다. 흔히 말하는 전세와 월세의 구분이 없으며, 월 임차료는 인정되지 않고 순수 보증금만을 기준으로 한다. 3) 주택임대차보호법의 각종 사례 ① 사무실을 주거용으로 사용한.. 2022. 2. 22.
경매 대항력과 확정일자, 우선변제권 순서 정리(표 포함) 1) 대항력 일정한 요건을 갖추면 그다음 날 0시부터 제3자에 대하여 생기는 효력 으로 임차인은 임대차기간 동안 계속 살 수 있고, 임대차보증금을 모두 변제받을 때까지 명도를 거부할 수 있는 권리를 말한다. 말그대로 제3자 에게 대항할 수 있는 힘이다. ① 성립 요건 - 전입신고와 점유(주택의 인도를 모두 마쳐야 함. ② 성립 시기 - 전입신고와 점유를 모두 마친 다음 날 0시에 발생 구분 일시 전입신고 2017.04.06. 점유 2017.04.06. 대항력 발생 2017년 04월 07일 0시 2) 확정일자 ① 제정 배경 - 이사갈 집이 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있어서 대항요 건을 갖추더라도 경매 시 대항력을 행사할 수도 없고 소액임차인에도 해당되지 않는 대다수의 세입자는 아무런 보호를 받지 못하.. 2022. 2. 22.
국민연금 크레딧제도(출산, 군복무, 실업) 크레딧제도란 사회적으로 가치 있는 행위에 대한 보상으로 국민연금 가입 기간을 추가로 인정해주는 제도다. 두 자녀 이상을 얻거나 병역 의무를 이행했을 때, 실직으로 보험료를 내기 힘들 때도 가입 기간을 추가로 인정해준다. 출산크레딧 2008년 1월 1일 이후 둘째 자녀 이상을 얻은 경우(출산 입양 등)에 국민 연금 가입 기간을 추가로 인정해주는 제도. 자녀가 2명인 경우 12 개월, 3명 이상인 경우에는 둘째 자녀에게 인정되는 12개월에 셋째 자녀 이상 1명마다 18개월을 추가하여 최장 50개월까지 가입 기간을 인정받을 수 있다. 추가로 인정되는 가입 기간에 따른 비용은 국가에 서 전부 또는 일부 부담하게 된다. 출산크레딧은 노령연금을 청구하는 시점에 신청할 수 있다. 군복무크레딧 2008년 1월 1일 이.. 2022. 2. 18.
국민연금이란? 장점과, 가입자 유형, 연금종류, 국민연금 활용방법 총 정리 국민연금은 1988년 1월부터 시행돼 어느덧 30년이라는 세월을 국민과 함께했다. 근로자 10인 이상이 근무하는 사업장을 대상으로 출발해, 단계적으로 대상을 확대하면서 1999년 4월 1일 전 국민이 국민연금에 가입할 수 있게 됐다 국민연금은 미래에 노후소득을 보장하기 위한 공적연금제도다. 소득이 있을 때 꾸준히 보험료를 납부한 후 나이가 들어 더는 생업에 종 사하지 못할 때, 일정한 연령에 이르면 국가에서 매월 지급하는 연금을 수령한다. 이는 노후의 삶을 유지하는 데 도움이 된다. 국민연금 공단 통계에 따르면 1988년 443만 명을 시작으로, 2020년 5월 기준 2214만 명이 국민연금에 가입하고 있다. 연금 수급자도 약 518만 명에 달하며, 매월 100만 원 이상 수령하는 사람도 무려 30만 명.. 2022. 2. 18.
상속과 증여, 무엇이 유리할까?(재산 10억원 초과, 이하 사전증여 관련) 상속과 증여, 무엇이 유리할까? 사후에 재산을 물려주는 상속과 생전에 재산을 이전하는 증여 중에 서 선택할 때 가장 먼저 고민해야 하는 것은 무엇일까? 물려줄 재산이 10억 원 이하라면 상속이 유리 먼저 나의 은퇴 생활에 부담되지 않는 선에서 물려줄 재산을 계산한다. 그리고 상속 증여 시 세금 없이 물려줄 수 있는 최대 금액과 세율도 각각 체크한다. 배우자가 있고, 물려줄 재산이 10억 원 미만이 라면 상속이 유리할 수 있다. 상속세는 배우자가 있는 경우 10억 원 의 공제 한도가 있기 때문이다. 배우자가 없는 경우라도 5억 원까지 공제받을 수 있다. 상속을 할 경우 재산의 가격 및 가격 평가 방법에 따라 세금이 달 라지므로, 세금을 최대한 절감할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다. 상속세 절감을 위해.. 2022. 2. 18.
경매 NPL 배당기일 배당표 확정 및 이의제기 방법 배당표는 언제 확정되나? "경매사건 00번 이해관계인 출석하셨습니까?" 네 "배당표에 이의 없습니까?" "네" 보통 오후에 열리는 경매법정에는 각 사건별 이해관계인이 몰려들어 소란스럽다. 수십 건의 배당사건이 아주 빠르게 진행되므로, 초보투자자는 정신을 차리기 힘들다. 투자자의 입에서 "네"라는 말이 떨어지는 순간이 바로 배당표가 확정되는 순간이다. 부실채권투자에서 배당표는 배당기일에 확정되는 경우가 대부분이기 때문이다. 배당표가 확정된다는 것은 투자자가 받을 돈이 확정된다는 의미이다. 만일 배당표에 문제가 있다면 반드시 배당기일에 출석해 이의를 제기해야한다. 배당표 확정 배당기일통지를 받고도 출석하지 않으면, 이의가 없다는 얘기로 받아들여 진다. 그 채권자에 대한 배당표는 그대로 확정된다. 경매법정은 .. 2022. 2. 14.

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