경매 대항력과 확정일자, 우선변제권 순서 정리(표 포함)

1) 대항력

일정한 요건을 갖추면 그다음 날 0시부터 제3자에 대하여 생기는 효력 으로 임차인은 임대차기간 동안 계속 살 수 있고, 임대차보증금을 모두 변제받을 때까지 명도를 거부할 수 있는 권리를 말한다. 말그대로 제3자 에게 대항할 수 있는 힘이다.

 

① 성립 요건 - 전입신고와 점유(주택의 인도를 모두 마쳐야 함.

② 성립 시기 - 전입신고와 점유를 모두 마친 다음 날 0시에 발생

구분	일시
전입신고	2017.04.06.
점유	2017.04.06.
대항력 발생	2017년 04월 07일 0시

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2) 확정일자

① 제정 배경 - 이사갈 집이 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있어서 대항요 건을 갖추더라도 경매 시 대항력을 행사할 수도 없고 소액임차인에도 해당되지 않는 대다수의 세입자는 아무런 보호를 받지 못하는 문제점이 있었다. 이에 정부에서 는 문서(임대차계약서)의 존재를 입증하는 효력'을 가진 확정일자 제도를 도입하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 세입자는 경·공매 시 물권과 같은 효력을 주 어 후순위 권리보다 우선하여 임차보증금을 회수할 수 있는 '우선변제권을 제정하게 되었다.

 

② 확정일자 받는 방법 - 주민센터나 관할등기소에서 임대차 계약서에 확정일 자를 받으면 된다. 2015년 9월14일부터는 인터넷으로도 신고가 가능해졌다.

③ 효력 발생 시기 - 확정일자를 받은 당일 발생.

 

 

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3) 우선 변제권

경매 진행 시 기타 후순위 권리보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

① 성립 요건 - 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 함.

② 발생 시점 - 우선변제권의 발생 시점은 대항력을 갖춘 날과 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 날이 된다.

 

구분	일시
대항력 갖춘 날	2017.04.06.
확정일자 받은 날	2017.04.06.
우선 변제권 발생	2017년 04월 07일 0시
대항력은 0시에 발생하고, 확정일자는 2017.04.06 의 효력이 발생하므로 2가 지중 더 늦은 2017.04.07.0시에 우선 변제권이 발생한다.

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