부동산, 경매 전세권의 모든 것(성립, 효력, 특징, 최선순위, 말소기준 권리 이후)

전세권

• 흔히 임대차 계약 시 작성하는 월세 전세 계약 모두 채권적 권리이다.
• 민법에서 말하는 전세권이란 채권적 관계가 아니라 등기부등본에 전세 권'이라고 설정하는 물권을 말한다.

지금은 주택임대차보호법에 해당하는 전입과 확정일자만 잘 갖추어도 임차인의 권리를 보호받을 수 있기에 잘 설정하지는 않지만, 가끔 전세권이 설정된 부동산 경매 사건이 나온다. 전세권이란 물권의 한 종류인데 내용이 제법 까다롭다. 우리나라에만 있는 권리로서 전세권을 잘못 판단하면 난처한 상황에 처할 수도 있다.

 

 

 

1) 전세권의 성립

• 등기부등본에 '전세권'을 설정하면 성립한다.

 

2) 전세권의 효력

• 전세권은 물권으로서 우선변제권이 발생한다. 물권이므로 경매를 신청할 수 있다.

 

 

3) 전세권의 특징

• 물권이기에 소유자의 동의 없이 전전세 및 전세권 양도가 가능하다.
• 말소도 전세권자의 동의가 있어야만 한다.
• 그래서 부동산 소유자가 잘 설정해주려 하지 않는다.
• 전세권은 임대차 계약뿐 아니라, 돈을 빌려주고 설정할 수도 있다.
• 즉 주택임대차보호법과 달리 점유를 필수 요소로 하지 않는다.

 

4) 전세권이 최선순위일 때

① 전세권자가 배당요구 및 경매 신청 시

전세권자가 경매 신청을 했거나 배당을 요구했다는 것은 전세권 계약을 중도에 해지하고 보증금을 반환받겠다는 의사의 표현이다. 결국 전세권도 말소 기준 권리 로 전환되어 전세권은 말소되고 이 전세권에 대항할 수 없는 모든 후순위 권리들도 소멸하게 된다.

 

② 전세권자가 배당요구를 하지 않았거나 경매를 신청하지 않았을 경우

돈의 지급을 구하지 않았기 때문에 말소 기준 권리가 되지 않고 전액 낙찰자가 인수해야 한다.

 

 

5) 전세권이 말소 기준 권리 이후에 설정되었을 경우

• 배당 요구 여부나 배당 금액에 상관없이 의 대상이 되므로 이전 세권은 아무런 문제가 되지 않는다.

 

 

6) 최선순위 전세권이 문제가 되는 경우

• 전세권을 최선순위로 설정한 경우에 임차인으로서의 대항력도 갖추었다면 이 임차인은 전세권에 의하는 주택임대차보호법에 의하든 보증금 전액을 배당받을 수 있다.
• 그런데 만약 주택임대차보호법의 적용 요건인 대항력을 갖추지 않았을 경우에 전세권자가 경매를 신청했다면 문제의 소지가 발생한다.

이때의 전세권은 말소기준권리가 되며 배당 여부와 상관없이 말소가 원칙이다. 그러나 전액 배당받지 못했을 경우 임차인의 지위로 봐야 할 것인지, 물권에 의한 채권자로 봐야 할지에 대한 견해 때문에 다툼의 소 지가 생길 수 있다. 다수의 견해는 미배당금액에 해당하는 금액을 낙찰 자가 인수해야 한다고 주장하지만, 아직 대법원까지 진행된 소송이 없기 에 난감한 상황이라 할 수 있다.

그러므로 최선순위 전세권이 설정되어 있다면, 배당요구를 했는지 했 다면 전부 배당을 받을 수 있는지 파악해야 한다. 배당을 다 못 받는다면 차후 미배당금을 인수하거나 소송으로 진행될 가능성이 많다. 초보자일 경우 선순위 전세권이 설정된 물건은 되도록 피하는 것이 좋다. 대항력있는 임차인 물건과 같이 어렵고 복잡하다.

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