주택임대차보호법 적용 대상 사례들(부동산 경매 포함)

1) 주택임대차보호법 적용 대상

건물의 용도 및 건축물 관리 대장에 등재된 내용과 관계없이 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 원래 건축물 의 용도가 상가였지만 사실상 영업이 아니라 주거용으로 사용하고 있다면 이 법의 적용 대상이 된다. 무허가, 미등기 건축물이라도 주거용으로 사용하면 이 법의 적용 대상이 된다. 또한 건축물의 준공 승인 당시에는 주거용 건물이 아니었으나, 사정상 주거용 주택으로 사용한 경우에도 이 법의 적용을 받는다.

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2) 보호 가능한 보증금액

주택임대차보호법에서 보장되는 금액에는 한도가 없다. 흔히 말하는 전세와 월세의 구분이 없으며, 월 임차료는 인정되지 않고 순수 보증금만을 기준으로 한다.

 

 

 

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3) 주택임대차보호법의 각종 사례

 

① 사무실을 주거용으로 사용한 경우

소유자와 주거용으로 임대차 계약을 체결하고, 임차료를 지급한 사실이 있다면 주택임대차보호법의 대상이 된다. 주택임대차보호법은 공적 장부상으로 판단하는 것이 아니라 실제 사용하는 용도로 판단해야 한다.

 

 

② 채권 회수를 위한 임대차 계약

주택에 대한 사용, 수익을 완전히 배제하고 오로지 기존 채권의 회수만을 위한 방 법으로 주택 임대차 계약을 체결한 경우에는 주택임대차보호법의 보호 대상으로 인정되지 않는다.

 

③ 선순위 확정일자부 임차인이 배당요구종기일 이후에 배당요구한 경우

임차인은 배당에서 제외되고 대항력 있는 임차인으로 남아 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 한다.

 

 

 

 

④ 대항력 없는 임차인이 배당요구종기일 이후에 배당요구한 경우

배당에 참여할 수 없고 그냥 집을 비워줘야 한다. 따라서 대항력 없는 임차인은 법원에서 정한 배당요구종기일 이전에 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있다.

 

⑤ 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 전차한 임차인의 대항력

주택 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우에는 임차인의 지위를 인수한 전차인은 제3 자에 대하여 대항력을 취득한다.

 

 

⑥ 친인척 간 임대차의 경우 대항력 여부

성년의 부자지간, 형제간, 동서 처남, 사위 및 친인척 간의 임대차는 실제 임대차 계약과 돈이 지급된 사실이 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 그러 '나 부부간이나 부모가 자식의 집에 세 들어 사는 경우는 사회 통념상 임대차로 인정 되기 어렵다.

 

 

⑦ 소유자가 주택 매도 후 계속 거주하는 경우 대항력 발생 시기

전소유자가 매도하며 매수인과 임대차 계약을 체결하고 소유권 이전과 동시에 근저당권 설정 시 대항력 발생 시기와 근저당권 사이에 우선 권리가 문제가 된다. 전소유자의 임차인의 지위는 종전 주민등록일이 아니고 소유권 이전과 근저당권 설 정이 동시에 된 다음 날 0시로 본다. 따라서 근저당권이 우선하여 전소유자는 대항 력이 없다. 주택임대차보호법에 규정하는 대항요건 중 하나인 주민등록은 주택 임차인으로서의 주민등록을 의미하는 것이지. 소유자로서의 주민등록은 대상이 될 수 없다. 이는 경매로 소유자가 바뀌는 경우에도 똑같이 적용된다.

 

 

 

⑧ 이혼한 부부의 임대차 계약

부부가 합의 이혼 후에 적법하게 임대차 계약을 한 상태라면 주택임대차보호법의 보호 대상이 되지만, 채권자를 속이기 위한 위장이혼인 경우에는 인정되지 않는다. 만약 임대차 계약이 있음을 법원에 신고했는데 이혼 후에도 함께 거주한다면 이는 위장이혼과 허위 임대차 계약일 확률이 높다.

 

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