본문 바로가기

전체 글360

부동산 양도소득세를 좀더 자세히 공부하고 싶다면 이글을 읽으세요. 양도소득세에 대해서 부동산에 관한 소유권을 양도해서 생기는 이익(소득)에 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해 과세하게 됩니다. 따라서 소득이 발생하지 않았다면 양도소득세도 없다. 양도란? 양도란 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이전되는 경우를 말하며, 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다. 이와는 반대로 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복 되는 경우, 공동소유 토 지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지 목 또.. 2022. 2. 28.
공매 권리분석을 해야 하는 이유 + 말소기준 권리란? 권리분석을 해야 하는 이유 ① 부동산은 살아 있는 생물이 아니기 때문에 말을 못 합니다. 그 렇지만 말 못 하는 부동산에는 수많은 이해관계가 얽히고설켜 많은 애환이 묻어 있는 경우가 많지요. 해당 부동산을 소유할 때(매매, 낙찰, 상속 등) 권리상 문제가 없는지, 계약해도 되는지. 매입 금액이 적당한지 그 가치를 조사하고, 분석해봐야 합니다. ② 압류재산 공매의 경우에도 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인 수 여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 원 발급 가능 여부, 낙찰부동산의 사용제한 등이 있는지를 파악해야 합니다. ③ 입찰자는 입찰하고자 하는 부동산에 설정된 권리들은 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 해야 하며, 특히 주거용 건물과 상가 건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 .. 2022. 2. 27.
부동산 신탁회사 공매 정리 부동산 신탁회사 공매 일간신문 또는 경제신문 등의 광고란을 보면 부동산 신탁회사들이 내는 부동산 공매 공고를 자주 볼 수 있습니다. 부동산 신탁회사가 시행자 또는 관리자로 참여한 사업의 자금회수를 위해 부동산을 공개 매각하는 것으로써 관심을 가지고 살펴보면 우량한 물건을 찾을 수도 있습니다. 이런 물건을 찾기 위해서 많은 사람들이 경제신문을 보고 있습니다. 하지만 미분양이 났거나 사업성이 떨어지는 곳도 있는 만큼 상권분석 · 권리분석이 철저히 요구는 경우도 있으니 이 점을 꼭 유념해야 합니다. 또한, 신탁회사 공매는 신탁회사와 낙찰자간 매매계약으로 보기 때문에 다른 공매와 달리 조심스러운 접근이 필요합니다. 일반적으로 신탁 공매 물건은 최초 분양에 문제가 있거나 사용 중에 이런저런 문제가 발생한 경우도 .. 2022. 2. 27.
이용기관 공매란? (개념과 재산의 특징, 우선매수권, 차순위 신고) 이용기관 공매 공매 이용기관의 개념 이용기관이란, 온비드 회원가입을 하고 온비드의 정보서비스를 제공받고 이용하며, 보유 또는 관리 중인 재산과 물품의 처분을 위한 입찰공고를 등록하고, 전자입찰을 통해 매각 또는 구매할 수 있는 기관 또는 법인으로서, 공공기관 회원과 이용 법인 회원을 말합니다. 공공기관 회원 국방부, 대법원 등의 국가기관, 서울특별시, 부산광역시 등 자 방자치단체, 서울특별시 교육청 및 산하학교, 도서관 등 교육기관, 한국전력공사, 한국토지주택공사 등의 국가공기업, SH공 사, 부산교통공단 등 지방공기업으로서 국가 또는 지방자치단 체가 출자 출연한 기관 등을 말한다. 이용법인 회원 금융기관, 유가증권 시장 및 코스닥시장 상장법인 등 기타 공 사가 승인한 법인을 말하는데, 현재는 금융기관에.. 2022. 2. 26.
공매 재산의 종류(압류재산, 수탁재산, 유입자산, 국유재산) 압류재산에 의한 공매 ① 왜 자신의 재산이 국가로부터 압류가 될까? 압류재산에 의한 공매. 압류재산이란, 세무서(국세)나 지방자치단체(지방세) 등 국가기관이 세금을 징수하기 위해서 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후에 공매로 처분해 세금을 받아내기 위한 것. 이때 공매를 진행하는 기관이 한국자산관리 공사이고, 세금을 받고자 하는 기관은 해당 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 것으로부터 공매가 출발. ② 압류된 재산의 공매 과정 공매가 진행되기 위해서는 세금이 체납된 경우에 먼저 체납자에게 알려주고, 세금 체납이 계속 진행될 때 다시 세금 납부를 해달라고 독촉절차를 이행. 체납된 세금을 납부하지 않을 경우에 체납자의 재산을 추적, 압류한 후에 압류된 체납자의 재산을 공매라는 절차를 통해 매.. 2022. 2. 26.
공매 권리분석 방법과 순서 공매의 권리 분석은 경매와 크게 다르지 않다. 단 공매는 매각물건 대부분이 세금 체납으로 진행되는 부동산으로 세금 관련 사항을 잘 체크해야 한다. 1) 권리 분석 순서 말소기준권리를 찾는다. 말소기준권리를 기준으로 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리를 파악한다. 마지막으로 임차인을 분석한다. 너무 쉽게 느껴지는가? 경매는 민사집행법에 근간을 두고 배당을 하지만, 공매는 국세징수법에 근간을 두고 배분을 한다. 깊이 들어가면 한도 끝도 없이 어렵다. 모든 과정을 전부 알고서 입찰할 필요는 없다. 경매와 공매의 배당과 배분의 순위는 크게 다르지 않다. 다만 공매의 경우에 90% 이상이 세금 체납에 의해 이루어지므로 대학력 있는 임차인이 있다면 위험할 수 있다. 공매에서 사고가 가장 많이 나 는 부분도 대항력 .. 2022. 2. 24.
경매, 공매 차이(최저 매각가격 저감률, 입찰보증금, 차순위 매수 신고 등) 구분 법원경매 온비드공매 1 최저매각가격 저감률 통상 전차 가격의 20~30% 약 한 달에 한 번씩 저감 진행 감정가격의 50% 한도로 매 회마다 1차 가격의 10%씩 저감 1주일에 한번씩 진행 2 입찰보증금 (매수신청보증금) 최저매각가격의 10% (재매각 시 20~30%) 입찰가격의 10% (2015.12.31 이전 공고) 최저매각가격의 10% (2016.01.01. 이후 공고) 3 복수 입찰 불가능 가능 4. 차순위 매수 신고 있음 있음(20160101 이후 공고 물건에 한해) 5 대금 납부기한 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내 매각결정기일로부터 낙찰가격 3000만원 이상은 30일 이내 3000만원 미만 은 7일이내 6. 인도명령/명도 책임 점유권원 없는 모든 점유자를 상대로 잔금 납부 후 6개월.. 2022. 2. 24.
경매 허위임차인(위장임차인)물건 알아보는 방법 - 위장임차인은 불법이다? 1. 위장임차인 물건은 고수익이 가능하다? 법원에서 현황 조사차 경매 물건 부동산을 방문할 때 소유자 외에 전입신고된 사람이 있을 경우 소유자와의 관계를 정확히 파악할 수 없을 때는 우선 임차인으로 공시하고, 임대차관계는 '미상'으로 현황 조사서를 작성한다. 소유자 외의 사람이 전입신고되어 있고, 정확한 임대차 관계를 파악할 수 없을 때는 대부분 위장 임차인이 있는 물건이다. 전입신고된 사람과 소유자와의 관계는 입찰에 참가하고자 하는 사람 이 현장 조사로 직접 밝혀내야 한다. 전입신고된 시점이 말소기준권리 보다 늦다면 대항력이 없으므로 낙찰만 된다면 집을 비워줘야 하니 위험성이 없다. 그러나 전입 시점이 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이라면 위험한 물건으로 돌변한다. 만약 배당 요구를 하지 않았.. 2022. 2. 23.

티스토리툴바