상가 임차인 계약갱신요구권 임대인 계약갱신 거절권 정리

 

상가 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절권은?

 

 

상임법 제10조 1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 임차인은 계약만료 전 6월에서 1월 사이에 계약갱신을 전체 임대기 간 10년 내의 범위 내에서 요구할 수 있다. 그러나 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우와 임대인의 동의 없이 목적 건물 전부 또는 일 부를 전대한 경우와 임차인의 중대한 과실이 있는 경우는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다.

 

 

 

상가임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나?

 

 

계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항) 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 전 존속 중인 임 대차는 계약을 갱신한 경우만 인정된다. 이 법은 2018년 10월 16일부터 시행한다.

 

여기서 시행 전 존속 중인 임대차가 계약을 갱신한 경우(최초 계약일로부터 5년 이내에 한 번이라도 계약을 갱신하면 총 10년의 기간을 보장받을 수 있다. 상가임차인이 환산보증금 범위 내에 있든, 환산보증금 범위를 초과적 든 법 개정 전 존속 중인 임차인은 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이렇게 5년 동안 단 한 번이라도 계약갱신을 요구했다면 종전 임대차기간을 포함해서 총 10년간의 임대차기간을 보호 받을 수 있도록 부칙 제2조에 명 시하고 있다. 여기서 갱신된 임대차는 법 개정 전에 계약갱신 또는 묵시적으로 갱신된 임대차를 의미한다(환산보증금을 초과하는 임차인도 묵시적 갱신으로 갱신된 경우도 갱신된 임대차에 포함시키고 있는 것은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 10년 동안 묵시적 갱신을 인정하지 않고 계약갱신만 인정하고 있다는 점이 특이한 점이다).

 

 

따라서 종전임대차에서 5년의 계약갱신요구권을 가지고 있는 임차인만 개정된 법률에 따라 최초 계약일로부터년간 보호를 받을 수 있다. 그러나 법 개정 전에 이미 4년이 지나서 계약갱신요구권이 없는 임차인은 임대인이 계약갱신에 동의하지 않는 한, 이 법으로 보호를 받을 수 없고 5년으로 계약기간이 만료된다.

 

 

 

계약갱신요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인도 있다?

 

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인5년(종전 임대차)또는 10년(개 정 후 임대차)의 기간 내에 있더라도 임차인이 계약갱신 당시 차임을 3기 이 상 연체하고 있는 경우(3기에 해당하는 금액을 연체해야 함) 또는 임대차기간 중에 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우, 임차인으로 의무를 현저하게 위반한 경우(임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하는 경우) 등 에는 계약갱신요구권을 행사하지 못한다. 왜냐하면 임대인이 임대차 기간 중이라도 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 이러한 경우 임대인은 계약갱신을 거절하면서 계약해지를 통지할 수 있다.

 

 

 

 

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