임차권등기와 임대차등기 정리

임차권등기명령에 의한 임차권등기는?

 

주임법 제3조의 3, 또는 상임법 제6조의 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 그 대상이 주택과 상가건물(상임법 보호대상만)에 한정되어 있고, 임대차 가 종료되거나 해지 사유(경매나 공매)가 발생 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 신청이 가능하다.

 

1. 임차권등기는 계약기간 종료 이후에 하게 되는 것으로 대항력과 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점에서 그 효력이 발생한다. 임차권등기 후에 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않고 그대로 유지된다. 이 임차권등기명령의 효과는 신청서를 제출 시가 아니라 등기부에 임차권등기가 등기된 시점에 발생한다는 점에 유의해야 한다.

 

 

2 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차 인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 그래서 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기되어 있다면, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사 집행법 제148조 제4호에 준하여 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아 도 당연히 배당받을 채권자에 속하게 된다. 설령 최선순위 임차권등기라도 마찬가지이다.

 

3. 임차권등기는 주택을 사용하기 위한 용적인 권리이기 때문에 동일목 작물에 대해 중복적으로 임차권등기를 하는 것이 허용되지 않고 있으나 임대 차기 간이 만료돼 대항력을 유지하기 위해 임차권등기를 하고 이사를 나간 뒤 새로운 임차인이 입주해서 대항요건을 갖추고 있는 경우에는 종전 임차권 등기가 주택을 사용하기 위한 용적인 권리가 아니라 담보물권적인 권리만 을 보호받기 위한 권리이므로 새로 입주한 임차인이 거주하거나 전세권 등기,임차권등기를 하는 것도 가능하다.

 

이러한 내용을 정리하면 임차권등기 이후에도 새로운 임차인이 입주할 수 있고, 후순위로 임차권등기 (대법2005다 4529판결도 가능하지만, 선순위임 차권등기의 효력이 미치는 범위 내에서만 대항력과 우선변제권이 배제된다.

 

 

민법 제621조의 임대차등기는 어떻게 하면 되나?

 

 

민법 제621조의 임대차등기는 모든 부동산 임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에, 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차등기를 하게 된다는 점이 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 차이 가 있다.

 

1. 민법에 의한 임대차등기는 모든 주택과 상임법 적용대상 상가건물에 한 해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고(그 이전에 대항요건을 갖춘 경우 그 시점), 주택이나 상임법 보호대상 상가건물 이외의 건물이나 토지임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 경매 절 차에서 배당요구를 할 수 없다.

 

 

2. 주임법 제3조의4와 상임법 제7조에 기한 임대차등기는 대항력과 우선 변제권이 있어서 배당요구가 가능한데, 선순위 임대차 등기권자가 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담으로 남고, 배당요구한 경우도 전액 배당받을 때까지 소멸되지 않고 대항력이 있지만, 후순위 임대차등기권자는 배당요구와 상관없이 배당받고 소멸한다.

 

이밖에 다른 민법상의 모든 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권 이 없어서 배당요구가 불가하므로 배당요구를 위해서 별도 채권가압류 또는 집행권원이 있어야 한다.

 

 

 

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