상임법상 환산보증금에서 임차인과 초과하는 임차인 차이

 

상임법상 환산보증금 범위 내의 임차인은?

 

상임법 제10조 1항에서 임대인은 임차인이 계약기간 만료 전 6개월 전부 터 1개월 전 이내 갱신거절의 통지 또는 조건변경 통지를 하지 아니한 경우에는 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다(묵시적 갱신) 묵시적 갱신이 적용되면 해당 임대차 계약은 이전 임대차와 동일한 조건으로 보증금과 월세가 같아지게 되며, 임대차 기간은 1년 연장된다.

 

 

만약 기존 임대차계약 기간이 3년이었다 하더라도 묵시적 갱신에 의해 1년이 연장된다. 다만 임차인은 언제든지 해지 통고할 수 있고, 통고를 받은 날로부터 3개월 지나면 효력이 발생한다.

 

 

상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은?

 

환산보증금을 초과하는 상가 임차인에 대하여도 상임법 제2조 제3항에서 상임법의 일부 규정을 적용하고 있다. 이 중 임차인의 계약 갱신 요구에 관한 조항(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)은 환산보증금을 초과하는 임차인에 대한 조항이다. 그 내용을 살펴보면 임차인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없으며 최대 10년까지 가능하다.

 

그러나 환산보증금을 초과하는 임차인이 상임법 제10조 제1항에 따라 갱 신을 요구하지 않은 경우에는 상임법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신으로 보호받지 못하고(환산보증금 범위 내의 임차인만 보호 받음). 민법 제639조 에 따른 묵시적 갱신이 되기 때문에 주의해야 한다.

 

 

민법 제639조(묵시의 갱신) 제1항 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차 물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

 

이렇게 민법 제635조에 따른 묵시적 갱신이 되면 기한의 정함이 없는 임대차가 되어 각 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우 임대인 이 계약해지 통지 시에는 6월이 경과 후, 임차인이 계약해지 통지 시에는 1월이 경과 후에 해지 효력이 발생한다.

 

 

 

 

 

임대인 개인회생 파산신청시 보증금 문제

 

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