공매 재산의 종류(압류재산, 수탁재산, 유입자산, 국유재산)

압류재산에 의한 공매

① 왜 자신의 재산이 국가로부터 압류가 될까?

• 압류재산에 의한 공매.
• 압류재산이란, 세무서(국세)나 지방자치단체(지방세) 등 국가기관이 세금을 징수하기 위해서 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후에 공매로 처분해 세금을 받아내기 위한 것.
• 이때 공매를 진행하는 기관이 한국자산관리 공사이고, 세금을 받고자 하는 기관은 해당 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 것으로부터 공매가 출발.

 

 

 

 

 

② 압류된 재산의 공매 과정

• 공매가 진행되기 위해서는 세금이 체납된 경우에 먼저 체납자에게 알려주고, 세금 체납이 계속 진행될 때 다시 세금 납부를 해달라고 독촉절차를 이행.
• 체납된 세금을 납부하지 않을 경우에 체납자의 재산을 추적, 압류한 후에 압류된 체납자의 재산을 공매라는 절차를 통해 매각 환가하고, 그 매각 대금으로 체납세액에 충당하는 일련의 행정절차를 말하며 이 때 투자자들은 이런 물건에 공매 입찰을 하게 됩니다.

압류란?
세금을 체납한 사람이나 기관의 부동산을 처분할 때의 첫 번째 행위로서, 압류를 통해서 해당 부동산의 처분을 금지시킨다. 이렇게 압류가 되면 해당 부동산은 처 분금지의 효력이 발생해, 소유권이전, 담보권 설정 등 법률상 처분행위를 했다 해도 압류에 의해서 공매가 진행될 경우 위의 법률행위는 무효가 된다. 압류는 처분 금지의 효력이 있기 때문이다.

체납처분
조세 및 기타 공법상의 채권이 납부 또는 납입의무가 있는 자에 대해 독촉 또는 최고를 했음에도 그 독촉 또는 최고기한까지 해당조세관청의 징수금을 납부기한까 지 납부하지 않을 경우에 행정상의 강제력으로 납세자의 재산을 압류하거나 교부 청구를 하고, 교부받은 금전으로 국세채권이나 공법상의 채권 등에 충당하는 강 제징수절차를 체납처분이라 한다.

일시적 1가구2주택 양도세란?
1세대 1주택 보유자가 보유주택 취득일로부터 1년 이후에 새로이 다른 주택을 취득했다면 1 가구 2주택이 되나, 그 취득일로부터 3년 이내 에 기존 주택을 처분할 때 양도소득세가 비과 세가 된다는 것이었는데 현재는 2년 이내로 바뀌었다.

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수탁재산의 공매

① 비업무용 재산에 대한 공매

1. 금융기관이 연체대출금을 회수하기 위해 법원경매를 통해 금 융기관 명의로 낙찰받은 후 캠코에 매각의뢰한 재산
2. 기업체가 소유하고 있는 비업무용 재산으로 주거래은행을 통해 캠코에 매각의뢰한 재산
3. 이렇게 매각 위임된 재산을 캠코가 수탁을 받아 일반인에게 공개경쟁입찰을 해서 매각하는 것을 수탁재산 공매라고 합니다.

② 양도세 감면대상 물건에 대한 공매

• 양도소득세 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 한국자 산관리공사에 매각을 의뢰한 부동산도 포함됩니다.
• 양도소득세 관련 대상 주택은 1주택 소유자가 새로 주택을 취득함으로 써 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로 주택을 취득한 지 3년 이 내에 매각의뢰한 종전주택을 말합니다.
• 이런 종전주택이 해당 기간 내에 매각이 되지 않아 한국자산관리공사에 의뢰하게 되면 종전주택에 대해 비과세 또는 중과 제외 일반과세 혜택을 받게 됩니다(소득세법시행규칙 제72조).

그 전에는 일시적으로 1가구 2주택일 때 1년 안에 처분해야 했는데, 지금은 3년으로 그 기간이 늘어나서 이런 물건이 공매로 유입되는 일이 별로 없게 되었는데 2018년 9.13대책으로 기간이 다시 2년으로 줄어서 공매로 나올 수 일을것 같다.

 

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수탁재산 및 유입자산 공매 물건의 특징

가. 권리분석이 필요없다

수탁재산 및 유입자신의 경우 공매를 진행하는 기관에서 등기부등본에 나타난 모든 권리를 안전하게 처리한 다음에 공매를 진행하기 때문에 별도의 권리분석이 필요 없으며, 공매물건 중 가장 안전하다고 할 수 있다.

 

 

나. 매수자 명의변경이 가능하다

① 매수자가 그 계약상의 지위를 제삼자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우

② 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 제삼자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우

③ 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 다른 공동매수자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우

④ 계약당사자 이외의 제삼자가 공동매수자로 새로 가입하는 경우 매수자의 명 의변경을 허용할 때 각 기관마다 다른 규정을 적용할 수 있어서 항상 공지글을 정확히 숙지해야 한다.

 

다. 부부가 가능하다

수탁재산의 경우 위임기관인 매도자와의 조건에 따라 다양하게 대금납부 방법 을 협의할 수 있다.

 

라. 대금 완납 전 소유권이전이 가능하다

매수자가 잔대금을 완납하기 전이라도 잔대금 전액을 충당할 수 있는 경우(예금 적금 또는 은행지급보증서, 국공채, 금융채, 보험회사가 발행하는 자급계약(이행)보증보험 증권의 담보를 제공하고 소유권이전을 요청하는 경우에는 협의하에 매매대금 완납 이전에도 소유권이전이 가능하다.

 

마. 사전 점유 사용이 가능하다

유입자산의 경우 계약보증금을 포함해 매매대금의 1/3 이상을 선납하거나 대금 완납 전 소유권이전시의 납부보장책을 제시하는 경우 등에는 사전 점유가 가능 하고 이때에는 공사와 자산관리 약정을 체결하고 사전점유사용료 등을 납부할 때 가능하기도 하다.

※ 주의점

해당 기관에서 공매 입찰에 따른 공고글을 게시하는데 꼭 유념해서 읽어봐야 한다. 간혹 인 수사항이 있기 때문이다.

 

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유입자산의 공매

금융기관의 구조개선을 위해 법원경매를 통해 한국자산관리공사 명의로 취득한 재산 및 부실징후기업을 지원하기 위해 기업 체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 유입자산이라 합니다.

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국유재산

① 국유재산의 개념 및 분류

국유재산이란, 국가가 소유하고 있는 일체의 재산(광의) 및 국 가의 부담이나 기부의 채납, 법령 또는 조약에 따라 국가 소 유로 된 재산을 말해요. 국유재산은 크게 행정재산과 일반재 산으로 분류되며, 일반재산이 대부 및 매각의 공매 대상의 재 산이 됩니다.

 

② 국유재산 대부

법률의 규정에 의해 국가가 국가 이외의 자와 사법상의 계약 을 체결해 사용하게 하는 것으로, 국유재산 중 일반재산의 임 대(국유재산법 제42조 및 동법시행령 제38조 제1항)를 말합니다.

 

 

③ 국유재산 매각

국유재산 중 일반재산은 재산의 위치, 규모, 형상, 용도 등으로 보아 매각하는 것이 유리하다고 판단되는 경우(보존이 부적합하 고 향후 장래에 행정 목적으로 활용가치가 없는 재산) 관리계획 심 의'를 거쳐 매각(국유재산법 제9조 및 제43조)하게 됩니다.

 

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부동산 공매의 구분과 차이점

압류 부동산	국가기관 등에서 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후, 자산관리공사에 매각을 위탁하고, 자산관리공사에서 해당 부동산을 처분하는 부동산
수탁 부동산	금융기관이 소유하고 있는 재산과 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산을 자산관리공사에 매각을 위탁한 부동산
유입 부동산	금융기관의 구조개선을 위해 법원 경매를 통해 자산관리공사 명의로 취득한 재산과 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반 인에게 다시 매각하는 부동산
국유재산	국가의 소유로 된 잡종재산에 속한 부동산을 매각하거나 임대하는 부동산

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