부동산 양도소득세를 좀더 자세히 공부하고 싶다면 이글을 읽으세요.

양도소득세에 대해서

• 부동산에 관한 소유권을 양도해서 생기는 이익(소득)에 부과하는 세금을 말합니다.
• 양도소득세 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해 과세하게 됩니다.
• 따라서 소득이 발생하지 않았다면 양도소득세도 없다.

 

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양도란?

양도란 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이전되는 경우를 말하며, 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 

이와는 반대로 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복 되는 경우, 공동소유 토 지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지 목 또는 지번이 변경되는 경우 등은 양도로 보지 않습니다.

 

더불어 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되 어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세될 수도 있어서 이 부분에서는 각 별한 주의가 요구됩니다.

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양도소득세 조세 정책

• 양도소득세는 조세 정책에 따라 비과세 혹은 감면이 될 수 있습니다.
• 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
• 우리는 이것을 보통 비과세 주택이라고 말합니다. 여기에는 조건이 있는데,
  • ① 양도 당시 실지거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택은 제외.
  • ② 17.08.03. 이후 취득한 조정지역의 경우 2년 이상 거주해야 함.

또한, 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용토지, 8년 이상 자경농지 등의 경 우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

아무튼, 양도차익에서 다시 장기특별공제를 하고(2년 이상 보유해야 함), 여기에서 기본공제 250만 원을 하게 되면 과세 표준이 나타납니다. 과세표준액에 세율법이 정한 비율이 있음)을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 이렇게 나온 세금이 양도소득세이고 이 금액을 납부해야 합니다. 그리고 이 금액에 10%가 지방소득세로 별도로 다시 납부해야 합니다.

* 2017년 8월 2일 발표된 8.2 대책에서는 장기특별공제에서 조정지역에서는 별도 규정이 있습니다.

양도소득세 납부는 조금 특별합니다. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지관할세무서에 예정신고납부를 해야 합니다. 예를 들어, 2018년 5월 25일 잔금 을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부 기한은 2016년 7월 31일까지입 니다. 양도시기는 원칙이 대금을 받은 날입니다.

 

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경매와 공매의 양도일

• 그럼 경매나 공매에서는 잔금을 납부한 날이 양수일, 매도할 때 잔금을 받은 날이 양도일입니다.
• 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정 신고를 해야 합니다.

이 점을 꼭 기억해야 합니다. 다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 예정신고나 확정 신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부불성실가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.

또한, 양도소득세 분할납부도 가능합니다. 즉, 납부할 세액이 1,000만 원을 초과 하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어낼 수 있습니다.

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