공매 권리분석 방법과 순서

공매의 권리 분석은 경매와 크게 다르지 않다. 단 공매는 매각물건 대부분이 세금 체납으로 진행되는 부동산으로 세금 관련 사항을 잘 체크해야 한다.

1) 권리 분석 순서

1.  말소기준권리를 찾는다.
2. 말소기준권리를 기준으로 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리를 파악한다.
3. 마지막으로 임차인을 분석한다.

너무 쉽게 느껴지는가? 경매는 민사집행법에 근간을 두고 배당을 하지만, 공매는 국세징수법에 근간을 두고 배분을 한다. 깊이 들어가면 한도 끝도 없이 어렵다. 모든 과정을 전부 알고서 입찰할 필요는 없다. 

 

경매와 공매의 배당과 배분의 순위는 크게 다르지 않다. 다만 공매의 경우에 90% 이상이 세금 체납에 의해 이루어지므로 대학력 있는 임차인이 있다면 위험할 수 있다. 공매에서 사고가 가장 많이 나 는 부분도 대항력 있는 임차인이 있는 경우로서 입찰자는 배분 요구한 임차인이 충분한 낙찰가로 전부 배분받을 것으로 생각하고 입찰했으나, 배분받지 못한 금액이 많아 몇 천만 원씩 인수해야 하는 경우도 발생할 수 있다. 그래서 초보자에게는 경매 공매든 대항력 있는 임차인 물건은 우선 하지 말라고 강조하는 것이다.

대항력 없는 임차인의 물건은 세금의 법정 기일이 빠르든 늦든 중요하지 않다. 공매로 매각되면 대항력 없는 임차인의 보증금 배분 여부와 상관 없이 인수할 필요가 없으니 이런 물건만 하면 된다.

임차인이 임대차 계약을 할 때는 해당 집의 근저당 설정 여부와 각종 권리 관계를 파악한 후 계약을 체결한다. 본인의 임차보증금을 최대한 지키기 위해 등기부등본이 깨끗한 상태인 주택을 선택해서 계약을 하면 대항력 있는 임차인이 되어 보증금을 전부 지킬 수 있다.

그런데 임대차 계약 당시 집 주인이 세금 체납이 있는지 임차인은 알 수 없으며, 또 대항력의 요건이 아니므로 중개업소에서도 굳이 집 주인 의 세금 납부 관계를 요구할 필요가 없다. 그래서 발생하는 문제가 임차인은 대항력이 있지만, 세금의 법정 기일이 빨라 세금을 먼저 배분해주니 임차인이 배분받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 인수하게 되는 것이다.

 

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2) 법정 기일

① 신고에 의하여 발생하는 세금은 그 신고일(취득세 양도소득세 등)

② 정부가 부과한 세금은 그 납세고지서의 발송일(재산세 종합부동산세 등)

③ 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 그 압류 등기일 또는 등록일 등을 말한다.

 

조세 채권의 '법정 기일'이란 신고일'이나 '납세고지서 발송일이다. 예를 들어, 취득세는 부동산을 매입하고 납세의무자(매수자가 과세 표 준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세 채무가 확정되는 것이다. 재산세, 자동차 재산세처럼 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정 또는 수시 부과하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세 고지 서 발송일이 법정 기일이 된다.

정리하면 납세의무자의 신고로 세액이 결정되는 세금은 신고일이 지방자치단체가 결정하여 부과하는 세금은 고지서 발송일이 법정 기일이 라 생각하면 된다. 일반인이 알기에는 다소 어려울 수 있는데 외울 필요는 없다. 법정 기일은 개인이 알기 어려우므로 해당 물건의 담당자에게 전화하여 배분받을 금액과 법정 기일을 정확하게 알고 입찰해야 한다.

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3) 주의해야 할 사항

• 2016.05.05. 임차인 김 전입 확정 5,000만 원(배분 요구)
• 2017.01.16 인천세무서 가압류 1억원
• 2017.01.24 공매
• 낙찰 이○○ 1억 원

위 작성 내용은 등기부등본과 임차인과의 권리 관계를 시간상으로 정 리한 것이라 가정해보자. 임차인 김○○ 씨는 대항력이 있다. 언뜻 보기 에는 김○○ 씨는 5,000만 원을 전부 배분받고 말소가 될 것 같지만, 인천 세무서에서 가압류한 세금의 법정 기일이 다행히도 임차인의 대항력보 다 늦다면 상관없지만 더 빠르다면 김 씨는 한 푼도 배분받지 못해 낙찰자 이○○ 씨가 5,000만 원을 모두 인수해야 한다.

캠코로 진행되는 물건은 항상 담당자에게 전화해서 임차인의 대항력과 세금의 법정 기일의 시간상 선후 관계와 배분 요구 금액을 정확히 파 악한 후 입찰해야 함을 명심하기 바란다.

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