상가임차인 최우선변제금 받는 법 + 환산보증금 계산법

상가 임차인이 최우선 변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나?

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리 가 있다.

 

 

 

 

 

 

이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상임법 제3조 제1항의 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 갖추어야 한다(상임법 제14조 1항). 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 상가 임차인은 전세의 경우 보증금을, 월세일 경우 보증금 + (월세 x 100)으로 환산하여 그 보증금액이 다음 소액보 증금과 최우선 변제금 기간별 지역별 변천사의 보증금 범위 내에 있는 경우는 일정액을 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

 

이때 유의할 점 은 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물(대지 포함)의 가액의 2분의 1(2014.1. 1.부터 개정됨. 개정 전 2013. 12. 31. 까지는 3분의 1을 초과하는 경우에는 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으 로 본다. 최우선변제금액은 아래 ①. ②. ③, ④권역에서 환산보증금이 소액 보증금액에 해당할 때에 소액보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 금액이다.

 

환산보증금 계산법

환산보증금 계산법 : 임대보증금 + (월세×100)
2차 개정 이후인 2014.1.1. 이후부터 현재까지를 기준으로 계산하면,

① 서울소재 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면 1,000만 원 + (50만 원 x 100) 5,000만 원=6,000만 원으로 소액임차인에 해당 되어 저당권 등에 우선하여 최우선 변제금 2,200만 원을 받을 수 있으므로 보증금인 1,000만 원을 받을 수 있다.

② 보증금 3,000만원에 월세 40만 원이라면 3,000만 원+ (40만 원 x100) 4,000만 원 =7,000만 원으로 소액임차인에 해당되지 못함으로 최우선변제 대상이 아니다.

 

 

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