상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 1 / 2 )

 상가 임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 대항력 있다?

상임법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

제2항 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3항 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물 이 된 경우에는 민법 제575조 제1항 · 제3항 및 제578조를 준용한다.

 

일반 거래로 소유자가 바뀌면 임차인의 대항력은?

상가 임차인이 상임법상 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 모두 갖춘 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하므로, 그 후에 소유자가 바뀌어도 새로 운 소유자에게 임대차기간 동안 상가를 사용 ·수익 할 수 있고, 종료 시에 주택 인도와 동시에 보증금 반환을 청구할 권리를 갖게 된다. 일반 거래는 매매, 상속, 증여 등으로 소유자가 변경되는 것을 말한다.

 

 

 

상가에서 어떻게 사업자등록을 해야 대항력이 발생하나?

상가건물은 ① 일반 상가건물에서는 소재하는 지번만 일치하게 사업자등 독하고 영업을 하는 상가 임차인은 상임법상 대항력을 가지게 된다. 집합 건물 상가에서는 예를 들면 서울시 마포구 상수동 200번지 하늘 빌딩 제101 동 제8층 805호로 동과 호수까지 정확하게 일치한 주소로 사업자등록과 건 물 인도를 갖추어야 다음날 오전 0시에 대항력이 발생한다.

 

 

 

경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력이 있을까?

경매, 공매절차에서는 조금 다르게 적용되고 있다.

말소기준 권리(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권(집합건물), 강제 경매개시 결정 기입등기) 이전에 대항요건을 갖춘 경우만 대항력이 있고 이후에 대항요건을 갖춘 경우에는 대항력이 없다.

 

 

상가임차인의 대항력만 가지고 판단할 때에 환산보증금(보증+월세 x 100)이 상임법 적용대상 범위 내(상임법 제2조 1항)에 있는 임차인과 초과하는 임차인(제2조 3항)이 차이가 없어 보인다. 그러나 유의할 점은 ① 환산보증금 범위 내에 있는 임차인이 선순위인 경우 대항력과 우선변제권(최우선 변제금과 확정일자부 우선변제금) 중 선택할 수 있고, 후순위인 경우 대항력이 없어서 우선변제권으로 배당받고 소멸된다. ⑧ 환산보증금을 초과하는 임차인이 선순위인 경우 대항력만 인정되고 배당 요구해서 우선변제받을 수 있는 권리는 없다. 그러므 로 • 후순위인 경우에는 더 심각해진다.

 

대항력이 없어서 소멸되는 임차권 에 불과한데, 배당 요구해서 우선변제받을 수 있는 권리 (최우선 변제금과 확정일자부 우선변제 금가 없어서, 일반 채권자 지위에서 채권가압류 후 배당요 구종기 전까지 배당 요구해야 배당 참여가 가능하다.

 

 

 

 

 다음편에 계속!

 

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