소액임차인 최우선변제금 정리

 

현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선 변제금을 받을 수 있나?

첫 번째로 매각물건에 등기된 담보물건이 없다면 현행법에 따라 서울의 경우 6,500만 원 이하인 임차인이 상가건물가액의 2분의 1 범위 내에서 2,200 만원을 1순위로 배당받을 수 있다.

두 번째로 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권)이 있고 그 담보물권이 상임법 시행일 이전에 설정되었다면 상임 법 적용대상이 아니어서 최우선변제권이 인정되지 않으므로 1순위로 담보물 권이 배당받게 되고, 2순위로 최우선 변제금 순으로 배당하게 된다.

 

 

세 번째로 담보물권이 상임법 시행일 이후에 설정되었다면, 소액보증금이 각 지역 별에 해당되는 금액 이하인 경우만 최우선변제금을 받을 수 있다. 

그런데 유의할 점은 현행 상임법상환산보증금이 소액임차인에 해당되어도, 그 이전에 담보물권이 설정되어 있다면 그 담보물권 설정 당시에 해당하는 구간에 소액 임차보증금이어야 그 담보물권보다 우선해서 최우선 변제금을 받을 수 있다. 담보 물권자가 예측하지 못하는 손실을 막고자 상임법 시행령 부칙 제4조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 이 영 시행 전에 담보물권(근저당권 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권 등기된 임차권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다는 예외 조항을 두었기 때문이다. 그래서 이 예 외조항에 근거해서 우리의 귀에 익숙한 소액임차인의 결정기준이 탄생하게 되었고, 담보 물권자를 보호하기 위해 담보물권이 설정된 시기에 해당하는 소액임차인만 담보물권보다 우선해서 변제받을 수 있지만 그 구간에서 소액임 차인에 해당되지 못하면 담보물권보다 우선하지 못하게 된 것이다.

 

 

 

 

사업자등록만 하고, 건물을 인도받지 않으면 대항력이 있을까?

공부와 다른 현관에 표시된 501호로 사업자등록을 하면 대항력은?