임차권 양도 또는 전대차, 임대인 동의 정리 - 부동산, 경매 공부

임차권의 양도는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?

 

임차권의 양도는 임차권이 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약으로서 임차권의 양도인은 임차인의 지위를 벗어나게 되고 양수인이 임차인으로서 의 권리의무를 취득하게 된다.

 

임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 민법 제629조에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경 우 임대차 계약을 해지할 수 있다.

 

 

임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 된다(대법 85 다카1812 대법 8441003 판결).

 

그리고 임대인의 동의 없이 임차권을 양수한 자는 주임법, 또는 상임법상 대항력이 없어서 경매나 공매 절차에서 배당 요구할 수 있는 우선변제권을 갖지 못하게 될 수도 있다. 이는 전대차의 경우도 마찬가지이다.

 

 

 

임차권의 전대차는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?

 

임차권의 전대는 임차인 자신이 전대인이 되어 그의 임차물을 다시 전차인으로 하여금 사용. 수익하게 하는 새로운 임대차 관계로,임차인이 임차권을 소멸하지 않고 전대인의 지위를 갖고, 새로운 주택 이용자는 전차인의 지위를 갖게 된다. 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사 이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관 계는 그대로 존속한다.

 

그리고 민법 제629조에서 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 대한 때에는 임 대차계약을 해지할 수 있다.

 

 

그러나 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 일부분을 다른 사람에게 사용 하게 할 경우 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않는다(민법 제632조).

 

그리고 주임법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 양수인이나 전차 인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내 (14일 이내)에 전입신고를 마치면 종전 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다. 이는 상가임차인도 마찬가지이다.

 

 

 

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