임차인 권리금회수 기회(시설물 인수, 권리금계약서, 고액 임대료, 권리금 회수 방해, 귄리금 포기)

 

건물주가 만기 해지하는 임차인의 시설물을 인수하겠다면?

 

고시원을 운영하고 있는 임차인입니다. 임대료는 보증금 1억 원, 월세 5백만 원이며, 5년 전에 권리금 1억 5천만 원을 지급하고 입점했습니다. 임대인에게 재계약을 요청했으나, 임대인은 거절하면서 임대인의 딸이 이 시설물을 인수하여 고시원을 운영하려고 합니다. 재계약을 하지 못한다면 부속물 매수청구권을 행사할 수 있는지요? 한다면 금액은 어떻게 산정하나요?

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

매수 청구액은 투입한 시설비에서 경과 연수에 대해 감가상각 한 후의 금액을 산출하거나, 매수청구 당시의 시가 등을 비교해서 계산하게 되는데, 법원에서는 보통 감정평가액을 기준으로 합니다.

 

 

 

권리금계약서에 해제 조항이 없으면 계약금을 돌려받지 못할까?

치킨집을 인수하기로 하고 권리양수도 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 월세를 현재 150만 원에서 200만 원으로 올려달라고 해서 제가 그런 게는 못한다고 했습니다. 그래서 현재 임차인에게 권리 계약금을 돌려달 라고 했더니 못 돌려주겠답니다. 권리 계약서에는 해약하는 쪽에서 계약금을 포기해야 한다는 조항만 있습니다.

권리 양수도 계약 체결 시 임대차 계약 성립 여부와의 관계에 대해 약정한 바가 없더라도, 권리 양수도 계약과 신규 임대차 계약을 분리하지 않고 상관관 계를 인정하는 것이 일반적인 거래 통념입니다.

 

 

 

 

 

임대인의 무리한 임대조건 변경 등 신규임차인의 책임 없는 사유로 신규 임대차 계약이 체결되지 못하는 경우, 특별한 사유가 없는 한 신규 임차인은 기체 결한 권리 양수도 계약을 무효로 하고 임차인에게 지급했던 계약금을 청구할 수 있습니다.

임대인이 고액의 임대료를 제시해서 권리금을 받지 못했다면 권리금은?

 

임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때는 임대인이 임차인의 손해를 책임져야 합니다. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보중급. 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요 구하는 임대인의 행위는 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 것으로 볼 수 있습니다. 상기 사유로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생했다면, 임차인은 임대인에게 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때?

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임 차인을 주선하여 임대인에게 신규 임대차 계약 체결할 것을 요구할 수 있습니다. 그리고 임대인은 본인 등이 직접 사용한다는 등 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임대차 계약 체결 요구를 거절할 수 없습니다. 만약 임대인의 정당하 지 못한 사유로 임차인이 권리금 회수에 손해가 발생한다면, 임대인은 임차 인의 손해를 책임져야 합니다.

 

 

 

 

 

그러므로 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 그것을 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

전차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을까?

상가건물 임대차보호법'은 전대차 관계에 대하여 제10조(계약갱신 요구 등), 제10조의 2(계약갱신의 특례) 등에 제한적으로 적용하고 있으며, 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)는 적용하지 않습니다. 그래서 전차인은 권리금 회수 기회에 대해서는 관련법으로 보호를 받을 수 없으며, 다만 최초의 전대차 기간을 포함한 전체 전대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약서 작성할 때 “권리금 포기" 약정이 유효할까?

 

* 상가건물 임대차보호법'의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그래서 특별한 경우가 아니라면 임차인의 권리금 포 기 약정은 유효하지 않습니다.

그런데 임차인의 권리금 포기 약정이 임대료를 주변 시세보다 저렴하게 책정하는 등 임차인에게 불리하지 않다면 유효할 수도 있습니다. 한편, 임차인은 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구할 수는 없습니다. 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 할 때 임대인이 정당한 사유 없이 방해한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

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