임대차 계약기간을 연장하는 방법 - 부동산, 경매 공부

계약기간의 연장은 계약기간 종료 후에도 재계약 또는 묵시적 갱신, 계약 갱신요구권 등으로 계약기간을 연장할 수 있다.

 

 

 종전 계약대로 재계약 또는 계약내용을 변경해서 갱신하는 경우

 

계약기간 종료 후에 임대인과 임차인 간에 합의로 종전의 계약내용을 변경하지 않고 재계약하거나 또는 종전의 계약내용을 변경해서 즉 보증금 월세, 임대차기간 등을 변경하는 방법으로 계약을 갱신해서 연장할 수 있다.

 

 

묵시적으로 계약을 갱신해서 계약기간을 연장하는 경우

①주에서는 주임법 제6조 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하 거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우(계약갱신을 요구하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이렇게 임대인 은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인은 계약 만료 1개월 전까지 모두 이 기간 이내에 계약갱신, 또는 계약해지 통지를 할 수 있고 그러한 통치를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제2항). 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 해지 통고 후 3월 이후에 그 효력이 발생하지만 임대인은 계약해지권이 없어서 임차인의 의사표시에 따라 2년간의 임대차기간을 보장해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

② 상가건물에서는 상임법 제10조 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(임차인의 계약갱신요구권 10년), 상임법 제10조 제4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또 는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대 차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속 기간은 1년으로 본다. 임차인은 주임법과 같이 상임법으로 별도 정한 규정이 없어서 계약 만료 전까지 계약을 해지할 수 있고, 이 기간 내에 계약을 해지하지 않으면 묵시적 갱신이 된다.

묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는데 해지 통 차인의 의사표시에 따라 1년간의 임대차기간을 보장해야 한다. 그러나 유의고 후 3월 이후에 그 효력이 발생하지만, 임대인은 계약해지권이 없어서 일할 점은 2015년 5월 13일 상임법 개정으로 환산보증금을 초과하는 상가임 차인도 대항력과 5년간의 계약갱신요구권을 보호받게 되었다.

그런데 5년간의 계약갱신요구권에서 유의할 점은 환산보증금 범위 내에 있 는 임차인과 같이 상임법으로 보호받는 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 다음과 같이 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 되므로, 반드시 계약갱신을 요구할 수 있는 기간 내에 계약갱신을 요구해야만 5년 동안 보호를 받을 수 있다. 그리고 이 경우도 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등이 있는 경우 임대인은 제약 갱신을 거절할 수 있다. 이러한 제약 갱신요구권이 2018년 10월 16일부터 상임법 개정으로 10년으로 변경돼 어, 2018년 10월 16일부터는 상가 임차인은 10년 동안 보호를 받을 수 있게 되었다.

① 민법상 임대차에서는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용. 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항 묵시적 갱신),

그러나 당사자는 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. 이렇게 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 되면 민법 제635조 의한 기한의 정함이 없는 임대차가 되어 각 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

이 경우 임대인이 계약해지 통지 시에는 6월이 경과 후, 임차인이 계약을 해 지 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

 

 

상가임차인이 계약갱신요구권으로 연장하는 방법

상가건물에서는 상업법 제10조 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만 되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대 차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(2018. 10. 16부터 시행됨).

① 상임법으로 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 상가 임차인은 대창 력과 계약갱신요구권이 있어서 최장 10년까지 계약기간을 연장할 수 있다. 이때 계약갱신요구권은 묵시적으로도 갱신이 가능하다. 그러나 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(3개월분에 해당하는 금액을 연체한 사실만 있어도 안 됨)와 그밖에 입자인 으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. (상임법 제10조).

 

② 상임법으로 보호대상인 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 대항력과 최장 5년간의 계약갱신요구권이 없었는데 2015. 05. 13. 상임법 개정으로 대항력과 5년간의 계약갱신요구권을 보호받게 되었다. 그런데 5년간의 계약 갱신요구권에서 유의할 점은 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 같이 묵시 적 갱신이 인정되지 않아서, 반드시 계약갱신을 요구해야만 5년간의 계약기 간으로 보호를 받을 수 있다는 것이다.

그리고 이 경우도 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등이 있는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 이러한 계약갱신요 구권이 2018년 10월 16일부터 상임법 개정으로 10년으로 변경된 것이다.

 

 

 

상가 임차인은 계약갱신 요구를 어떻게 해야 하나?

하지 임차인의 계약갱신요구계약갱신 요구 행사의 형식과 방법은 정해진 바는 없다. 만, 임차인이 계약갱신 요구를 했음을 입증해야 할 경우를 대비하여 계약갱신 요구한 내용을 포함한 내용증명 우편을 발송하거나 관련 내용에 관해 임대인 과의 전화통화를 녹취해 놓는 방법도 좋은 방법이다. 이렇게 상가 임차인의 계약갱신 요구는 계약 기간이 끝나기 6월부터 1월 사이에 하면 되고, 그 방법이나 형식에 구애를 받지 않아서 구두로 해도 가능하다. 그러나 증빙자료가 없으면 임대인이 부인하는 경우가 많아서, 핸드폰 문자메시지나 카톡, 전화 통화 녹취록 등의 간단한 방법으로 계약갱신요구권 행사에 대한 증빙자료를 가지고 있어야 한다.

 

 

문자메시지로 계약갱신 요구해도 효력이 있을까?

 

 

 

 

 

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인 이 문자메시지만 보냈을 때 임대인이 그에 대한 답변 문자를 보내온다면 추후 입증의 문제가 없으나, 임대인이 임차인이 보낸 문자를 받은 적이 없다고 할 때는 임차인이 계약갱신 요구했던 사실을 밝히기 어려워질 수 있다. 그래서 임차인은 계약갱신 요구에 관한 내용증명 우편 송부나 전화통화 녹취 등을 이용하고 있다. 그런데 내용증명서 등은 그 복잡성 때문에 임대 인과의 관계를 악화시킬 수 있으니 우선 핸드폰 문자메시지 등으로 동의 여부를 확인하고, 동의가 없을 때에는 직접 핸드폰으로 전화를 걸고, 그 통 화 내역을 녹취하는 방법이 좋을 듯하다.

 

 

 

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