임차건물 하자 관련, 임차인 통상수선의무

임차건물의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선하나?

 

임차건물을 임대인이 수선해야 하는 경우

 

임대차 계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 '임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익 하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다.

 

 

이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임 대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익 시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용. 수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용 수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한 지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2011107405 판결).

 

그리고 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선. 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다"라고 판단하고 있다(대법원 9434692 판결).

 

예를 들면 "천정에서 비가 샌다던지, 보일러 배관이 터진 경우, 보일러가 고장으로 교체하거나 수선하는 경우, 수도관 누수현상이나 계량기 고장 등으로 교체한 경우, 욕실 등의 하자, 전기시설과 전기계량기 등이 노후로 교체한 경우, 창문 등의 파손 등은 임대인이 부담할 수선비용에 해당된다.만일 이러한 비용을 임차인이 부담했다면 필요비로 임대인에게 청구할 수 있다.

 

 

임차인의 통상 수선의무에 해당하는 것은?

 

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않고 임차인의 통상 수선의무에 해당되어 임차인이 비용을 들여 수선할 의무를 갖게 된다.

 

결론적으로 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은 도배를 하거나 전등과 전구를 교체, 문 잠금장치 교체, 수도꼭지 교환 등이 해당된다.

 

 

하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나?

 

 

2014년 06월 20일 선고한 서울중앙지법 201413609 판결에서 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것이지만 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 판단하고 있다. 입주할 당시에 몰랐던 하자라도 입주하고 나서 알게 되었고 그 하자로 인해서 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용 수익 할 수 없는 상태라면 임대인에게 수선의무 가 있다.

 

 

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