임차인 사업자등록(주택은 전입신고)과 확정일자가 무효가 될까?

경매가 들어간 사실을 모르고 입주하면 전세금을 전액 손해 본다?

경매나 공매가 등기부에 기입 등기되었는데도, 그러한 사실을 모르고 입주하면 임차인의 사업자등록(주택의 경우 전입신고)과 확정일자가 무효가 되는 것일까? 대항요건과 계약서에 확정일자를 갖춘 임차인이 배당을 받기 위해서는 첫 경매개시 결정 기입등기 전(공매 공고 등기 전)에 대항요건을 갖춰야 하는가에 대하여는 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시 등기 이후에 대항력을 갖추고 확정일자를 받아도 된다는 것이 다수설이다. 경매개시 등기 이후에 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 그 갖춘 때를 기준으로 한 확 정일 자에 의한 우선변제권과 저당권 등의 담보물권 등과의 우선순위를 따지게 된다.

 

 

이 경우에도 경매개시 기입등기 전 가압류권자와 동순위로서 안분배당하게 되는데, 진정한 임차인이라면 모르겠지만, 허위 임차인이라면 가압류권자 및 기타 후순위 채권자 등이 배당에 대한 이의를 제기할 것이 예상되고 그에 따라 진정한 임차인 또는 가장 임차인으로 판결 나게 될 것이다.

 

알아두면 좋은 판례

대법원 200426133 전원합의체 판결 중간 생략. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후 문에서 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어 야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임 박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항 요건의 구비 시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다

 

 

 

 

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