오피스텔 경매 손해 볼 뻔한 사례들

매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례

성남시 분당구에 있는 오피스텔로 2~3분 거리에 정자역이 있어서 임대수 요가 높은 곳이다. 그래서 매수인이 감정가 2억4,500만원 인데 2억905만원) 에 낙찰 받았다. 낙찰 받고 매각허가결정이 나서 현재 거주하고 있는 임차인 (주)100를 만나게 되었는데 경매기록과 다른 점이 없었고, 재 임대하게 해 달라고 해서 그렇게 하자고 하고 돌아 왔다고 한다. 잔금납부 후 배당기일 3일 전에 배당표가 작성돼 경매계장의 도움을 받아 배당표 원안을 확인해 보니 예상하지 않았던 일이 발생했고 매수인이 놀라서 필자에게 전화를 걸어 왔다.

그 내용은 임차인에게 배당된 금액이 없다는 내용이었다. 임차인이 최우선 변제금으로 1,000만원 전액 배당 받았어야 하는데 배당금이 없다니 이럴 때 어떻게 대처하면 되느냐는 것이었다.

 

그 말을 듣고 경매사건을 조회해 본 결과 임차인이 상가임차인(오피스텔은 용도에 따라 주거용으로 사용하면 주입법, 업무용으로 사용하면 상임법 적용 대상으로 환산보증금이 8,300만원으로 소액임차인이 아니어서 최우선변제 대상이 아니고, 확정일자도 없어서 배당에 참여하지 못하므로 매수인이 보증 금 1,000만원을 인수해야 한다고 말을 건네니 당황했다.

 

 

이러한 경매 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?

정상적인 임차인이라면 사업 자등록과 점유를 하면서 계약서에 확정일자를 부여받아 두는 것이 보통인데, 이 상가임차인은 2년 후에 재계약하면서 확정일자를 받아 놓지 않은 이유가 있을 것 같아서 매수인에게 임차인에게 전화를 걸어 최초 계약당시 계약서에 확정일자를 부여받았는 가를 확인하라고 했다. 다행히도 최초 계약당시에 계약서에 확정일자를 부여 받아둔 것이 있어서 배당기일 하루 전 에 최초 계약당시 확정일자로 정정해서 배당요구를 했고, 임차인은 1,000만원 전액 배당받고 매수인은 인수에서 탈출할 수 있었다.

 

 

 

상가임대차에서 계약을 해지할 수 있는 경우는?

 

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