말소기준권리 총 정리 및 의미 해석(근저당권, 가압류, 압류, 경매기입등기, 전세권, 담보가등기)

말소기준 권리의 의미

 

말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니지만, 통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다.

말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 '인수'되어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후'의 권리 (말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 '소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

 

 

말소기준 권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선 순위 전세권)인데,위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 것이 말소기준 권리가 된다. 그렇다면 이 다섯 가지가 말소기준권리가 되는 이유는 무엇일까?

 

부동산의 권리는 거의 대부분 '돈'을 목적으로 하는 것들이다. 돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족된다. 따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각 후에는 더 이상 효력이 없다.

 

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 배당 요구한 전세권은 돈을 받는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 있고, 낙찰 후 소멸된다.

 

 

 

1. 근저당권(저당권)

 

저당권

'저당'이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말한다. 그리고 '저당권은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻한다.

 

 

박ㅇㅇ은 매매가가 3억 원인 아파트를 사면서 그 집을 담보로 하여 부족한 자금 1억 원을 A 은행에서 빌리게 되었다. A 은행이 아파트를 담보로 저당권'을 설정하면 만약 박ㅇㅇ이 이자나 원금을 납부하지 안 는 경우에 빌려준 돈을 회수하기 위해 담보 부동산을 경매 신청할 수 있다. 그러면 A 은행은 경매 매각 대금으로 박ㅇㅇ에게 빌려준 돈을 돌려받을 것이다.

 

중요한 것은 저당권(근저당권)이 돈을 받는 권리라는 점이다. 부동산 에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권 말소기준 권리가 되고, 나머지 후순위 근저당권 및 돈을 목적으로 하는 권리와 함께 모두 소멸된다.

 

근저당권

박ㅇㅇ이 A 은행에서 돈을 빌린 후에 일부를 갚으면 채권액이 줄어들 수도 있고 반 대로 이자가 밀려 채권액이 더 늘어날 수도 있다. 채권액이 변동될 때마다 저당권 설 정과 동기를 다시 해야 하는 번거로움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 근저 당권'을 설정한다. 실제로 빌려준 돈의 120 ~ 130%에 해당하는 금액을 채권최고액'으로 근저당권을 설정해 두면 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 된다.

 

2. 가압류(압류)

 

'채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라 도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 회수할 수 없다. 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류'라고 한다.

 

채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인해서 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다. 가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고, 배당 여부와 상관없이 소멸된다.

 

이 말소기준권리 이후의 가압류 및 근저당권 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 경매 매각 후 모두 소멸된다.

 

 

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3. 경매기입등기

 

'경매 기입등기'는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알 리는 역할을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하게 된다. 즉, 법원에서 경매를 전행하고 있으니 마음대로 처분해선 안 된다고 공시하는 것이다.

 

경매 기입등기는 그에 앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등이 없는 경우에 말소기준 권리가 되는데, 경매 시작을 알리기 위해 기입한 것이므로 경매가 종료되면 당연히 말소된다.

 

 

4. 전세권(경매 신청하거나 배당 요구한 경우)

 

부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차 계약을전세'라고 한다. 그리고 이 전세계약에 대해 건물 등기부등본에 등록하면 '전세권'이 된다. 즉 전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 등기를 갖춰야만 성립이 된다. 등기한 전세권 다음과 같은 특성을 갖는다. 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 청구할 수 있다. 중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)를 했을 경우의 전세권은 말소기준 권리가 된다는 점이다. 이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다.

 

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5. 담보가등기

 

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설 정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 하는데 이를'담보 가등 기'라 한다. 담보가등기 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준 권리가 될 수 있으며 매각으로 소멸된다.

 

가등기(임시 등기) 란?

본등기(진짜 등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다.

 

 

 

말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당권
2 가압류(압류)
3. 경매 기입등기
4. 전세권(경매 신청 또는 배당 요구한 경우)
5. 담보가등기

 

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준 권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

 

 

 

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