경매 권리 분석 (안전한 권리, 인수되는 권리, 배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권)

 

매각으로 소멸되는 안전한 권리

 

앞에서 설명한 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기 전세권과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸된다. 매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 

 

매각으로 소멸되는 권리

: 근저당권, 가압류(압류)담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들

 

 

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매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

 

지금까지 매각으로 소멸되어 안전한 권리들에 대해 살펴보았지만 경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 주의가 필요하다. 사실 경매가 어렵고 위험하다고 생각하는 대부분의 사람 들이 이 부분을 문제로 삼는다. 그러나 쉬운 물건만 투자해도 수익을 낼 수 있는 것이 경매의 장점이므로 위험한 물건을 피할 수만 있어도 된다. 처음부터 어려운 물건에 도전하기보다는 위험한 것은 걸러내고, 쉽지만 수익이 날 만한 가치가 있는 물건'을 선별하는 능력을 기르는 것이 중요하다.

 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권

 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

 

선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸한다. 그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이 기 때문이다. (전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 된다. 경매 신청 역시 돈을 받는 것이 목적이기 때문이다.)

 

그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까? 이때 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 말이다. 따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.

 

 

 

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

 

가압류가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확 보하는 것이라면, '가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하는 것이다.

 

예를 들어, 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결나기 전에 해당 부동산이 양도된다면 판결 후에는 또 다른 문제가 발생하게 된다. 이런 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제3 자에게 경고하는 것이다. (가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세 권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다. 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다. 그러나 후순위 가처분이더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다.)

 

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건물과 토지의 소유자가 다른 경우에 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 한다. 그런데 이 사건은 토지 위의 건 물을 소유한 자가 임대료를 연체하자 땅 주인이 "토지 위에 있는 건물을 철거하라!"는 소송을 제기하면서 가처분도 함께 신청한 것이다. 만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면, 이 경우 가처분은 말소기 준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 한 다.

 

즉 낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 건물을 그대로 철거당할 수도 있기에 이런 물건에는 입찰않는 것이 좋다.

 

매각물건명세서를 보면 토지 소유자가 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을 받았다는 것을 알 수 있다. 이러한 '건물철거 및 토지인도 '청구 가처분'은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이다.

 

 

 

 

 

3. 유치권

 

앞에서 설명한 전세권과 가처분은 등기부등본에 표시되는 권리다. 그런데 등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리 들도 있다. 경매 물건을 검색하다 보면 종종 발견하게 되는 유치권과 법정지상권이 바로 그러한 경우다.

 

예를 들어, A가 B에게 집을 지어 달라고 맡겼다. 공사가 끝난 후 A 가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 한다. 그런데 만약 A의 자금 사정으로 B에게 돈을 줄 수 없다면 어떻게 될까? 이때 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 '유치권'이라고 한다.

 

유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 한다.

 

 

 

 

 

4. 법정지상권

 

건물은 토지 위에 존재한다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하 지만, 그렇지 않은 경우도 있다. 예를 들어, A가 B의 토지를 빌려 집을 지었다면 건물주는 A이고 토지의 주인은 B이다. 이때 A가 B의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면 이후 에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있다. 이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권이다.

 

그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동 적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있다. 이를 '법정지상권'이라 고 한다. 법정지상권은 앞의 예와는 달리 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다.

 

즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.

 

따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권 이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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