부동산 경매 오해와 진실 (하자, 권리분석, 명도)

투자 목적이 아니더라도 안정적인 주거 생활을 위해 부동산 거래는 필수적인 것이다. 부동산 거래는 소유권의 이전 여부에 따라 크게 매 매와 임대차로 구분할 수 있는데, 부동산 경매는 소유권을 취득할 수 있는 매매의 한 방법이다.

매도인과 매수인이 직접 매매계약서를 작성하고 매매 대금을 주고받는 일반 매매와는 달리, 부동산 경매는 법원에서 채무자의 부동산을 공개 입찰을 통해 매각하고 그 매각 대금으로 채권자에게 빌려준 돈을 반환해 주는 절차다.

 

1. 경매 물건은 하자가 있는 게 아니다!

 

경매로 나온 대부분의 부동산은 채무자가 돈을 빌릴 당시에 담보로 설정된 것이다. 채무자가 빌린 돈을 갚지 않을 경우 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 담보 부동산을 처분하는 것이지, 그 부동산이 안 좋은 물건이어서 경매로 나오는 것은 아니다.

 

 

공인중개업소를 통해 거래되거나 직거래로 나오는 일반 매물과  찬가지로 경매 물건 역시 가치가 없는 것도 있지만 돈이 되는 알짜 물건도 상당히 많다. 입지가 좋은 역세권의 아파트가 나올 수도 있고, 상권이 잘 형성되어 있는 지역의 유명한 상가나 노른자위 땅이 나올 수 도 있다. 그리고 볼품없는 부동산이더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 수익을 낼 수 있고, 남들이 모르는 숨겨져 있던 가치를 찾아 탈바꿈하거나 하자를 해결한다면 새로운 인생을 맞이할 기회를 얻을 수도 있다. 이것이 바로 경매의 매력이다.

 

2. 쉬운 권리분석으로도 수익이 나는 물건들도 있다.

 

'권리분석'이란 경매로 진행되는 부동산에 '인수되는 권리'가 있는지 없는지를 판단하는 것이다.

 

경매 물건의 특성상 권리관계가 복잡한 사건도 있지만, 기본원리만 알면 아무 문제가 없거나 쉽게 해결할 수 있는 물건들이 대부분이다. 권리분석의 난이도와 수익은 정비례하지 않는다. 권리분석이 어려운 물건이라고 무조건 큰 수익을 얻을 수 있는 것은 아니고, 쉽고 간단한 분석만으로도 돈이 되는 물건은 많다. 처음에는 쉬운 물건부터 시작해서 점차 경험과 실력을 쌓아 나가다 보면 수익은 저절로 따라오게 된다.

 

기본적으로 경매가 진행되는 절차와 방식을 알고, 법원에서 제공하는 사건 정보와 관련 서류를 통해 권리관계를 분석하는 과정을 거쳐야 한다. 그리고 현장에 직접 찾아가서 분석한 내용을 다시 확인하고 물건 자체의 하자는 없는지 살피고 시세를 조사하면 된다. 

 

 

3. 명도에 대한 법적 절차가 잘되어있다.

 

살던 집이나 운영하던 상가 등이 경매되어 나가야 하는 상황인데 버티고 있는 '점유자(전 소유자 또는 임차인)와 주인이 바뀌었으니 나가라고 압박하는 자'의 대립 구도는 TV 드라마에서 흔히 보게 되는 설정이다. 특히 전자는 억울하고 불쌍한 주인공으로, 후자는 매정하고 욕 심이 많은 주변 인물로 묘사되는 경우가 대부분인데, 실제로도 점유자 와 낙찰자의 관계에 대해 잘못된 편견을 가지고 있는 사람들이 상당히 많다.

 

부동산 경매는 국가 기관인 법원에서 시행하는 법적 제도다.

 

빌린 돈을 갚지 못하는 채무자를 대신해서 법원이 담보 부동산을 처분해 채권자에게 돈을 돌려줌으로써 국민 개개인의 경제생활. 더 나아가 나라 의 경제를 원활하고 튼튼하게 하는 것이다. (채무자가 빌린 돈보다 더 높은 금액에 낙찰되면 빌린 돈과 비용을 제하고 남은 돈을 돌려받을 수 있다.) 이 과 정에서 낙찰자는 수요자로서 경매 시장의 거래를 원활하게 할 뿐만 아니라 낙찰 부동산을 임대나 매매로 부동산 시장에 다시 내놓는 공급자로서의 역할도 한다. 그러므로 명도에 대해 죄책감이나 부담을 느낄 필요가 없다.

 

 

경매 부동산의 임차인 입장에서도 살펴보면, 보증금을 전혀 돌려받지 못하고 억울하게 쫓겨나는 경우는 거의 없다. 정당한 임자인 이라면 보증금 전액이나 일정액을 받을 수 있도록 주택 임대차 보호법 이 시행되고 있기 때문이다. 물론 계약 기간을 다 채우지 못하고 집이나 상가를 비워야 하는 상황에서는 부당하다고 생각할 수도 있지만, 경매는 하루아침에 끝나는 것이 아니다. 임차인을 비롯한 사건 당사자가 해당 경매 사건에 대해 알고 대비할 수 있도록 법원에서 정해진 절차에 따 라 고지하고 진행하므로 경매가 개시된 후 낙찰과 배당까지 전 과정이 마무리되려면 상당한 시일이 걸린다. 따라서 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 후에는 계속해서 점유할 수 없다는 사실을 전소 유자나 임차인도 충분히 잘 알고 있다.

 

점유자가 낙찰자에게 과도한 이사 비용을 요구하면서 부동산을 비워 주는 것을 거부하는 경우에도 크게 걱정할 필요는 없다. 경매에는 '부동산인도명령'이라는 제도가 있는데, 절차가 간편하고 시간도 많이 걸리지 않는다. 인도명령이 결정되면 법원의 집행관들이 낙찰받은 부동산의 점유자를 직접 내보내 주는 강제집행을 신청할 수 있다. 이처럼 법적으로 마련된 제도를 잘 활용하면 점유자와의 원만한 협의를 이 끌어내는 것도 어렵지 않다.

 

이와 같이 부동산 경매에 대해 오해하거나 잘못된 인식을 갖고 있었다면 지금까지 좋은 기회를 놓친 셈이다. 경매는 일반 매매에 비해 더 많은 시간과 노력이 필요한 것은 사실이지만 그만큼 더 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있고, 경락잔금대출을 이용해 적은 돈으로도 내 집 마련을 하거나 투자할 수 있다는 장점이 있다. 

 

 

주택임대차보호법
: 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위한 법률로 주택 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 법 에 특별히 규정하고 있다(상가 임차인을 보호하기 위한 상가건물 임대차 보호법도 있다.

명도 : 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정을 말한다.

 

 

 

 

 

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