임차인 과실 책임 법원 사례들 정리

 

현관문엔 303호, 등기부엔 302호일 때 중개업자의 과실 책임은?

재판부는 "B 씨는 임대차 계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산 등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 303호로 기재해 중개업자의 확인 · 설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"라고 밝혔다. 이어 이 때문에 A 씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부 동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금 반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B 씨와 협회는 A 씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"라고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현 황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌 는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B 씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다."라고 판시했다(서울 중앙 지방법원 2015 가단 5003368호 손해배상),

 

 

따라서 피고 중개업자 이OO는 손해배상금으로, 피고 한국공인중개협회는 공제금으로서 각자 위 38,000,000원(9,500만 원 × 40%) 및 이 판결 선고일 인 2016. 8. 11. 까지는 민법 소정의 연 5%의 각 그다음 날부터 다 갚는 날 까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 15%의 각 비율에 의한 지연 손 해금을 지급할 의무가 있다.

 

다른 임차인의 보증금 등을 확인·설명하지 않았다면 손해배상은?

중개업자 감이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인과 임차 의뢰인 병 의 임대차 계약을 중개하면서 병에게 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명 등을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 병이 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 임대차보증금을 배당받거나 반환받지 못한 사안에서, 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례 (서울 중앙 지방법원 2011 나 13219호에서 손해배 상의 범위) 원고(임차인)의 과실 책임을 70%로 하고 피고(중개업자의 손해배상책임을 30%로 판결한 것으로 그 내용은 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하였다 할 것이므로, 피고들이 배상하여야 할 손 해액을 30%로 제한한다.

 

대법원 2011다63857호도 위 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주 장과 같은 불법행위의 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없다고 판결했다.

 

 

 

선순위 임차인을 중개업자가 설명하지 않아서 보증금을 떼인 사례

 

이 사례에서 서울 중앙 지방법원 2014 가합 543076 보증금 반환 청구소송에 서 법원은 다음과 같이 판단했다.

원고(임차인)는 피고 이OO(임대인)로부터 서울 관악구 신림동 000-00 지 상 다가구주택 건물 중 5층을 보증금 1억 8,000만 원에 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 당시에 이 건물에 다수의 임대차 계약이 체결되어 있었고, 그 보 증금 합계액이 이 건물 가치의 2/3에 이르는 규모이며, 임대차 계약을 체결 후 얼마 지나지 않은 시점에 이 사건 건물 및 대지에 관하여 강제집행을 신청할 정도로 피고 이○○의 재정상태가 악화되어 있었다는 점을 알았더라면. 사회통념상 이 사건 임대차 계약을 체결하지 않았을 것이라고 봄이 타당하다. 결국, 원고는 이 사건 강제경매절차에서 임대차보증금 1억 8,000만 원을 배당받지 못하는 손해를 입게 되었다.

 

 

법원의 피고 윤, 정00, 정 00에 대한 손해배상 청구에 관한 판단 위와 같은 사정들과 더불어 중개업자 및 보조원인 피고 윤, 정 00, 정 00이 지급받은 중개수수료의 규모 기타 이 사건 변론 과정에서 나타난 제반 사정들을 고려하여 피고 윤○○, 정 00 정 OO의 책임 비율을 40%(1억 8,000 만원 × 40%)로 제한한다. 결국 임차인인 원고의 과실 책임을 60%로 인정 한 사례이다.

 

 

건축물대장과 다른 구분호수로 전입신고해서 손해를 본 임차인들

 

① 원고 ○○은 2003, 10. 18. 피고 이 OO의 중개로 송 OO 소유의 서울 관악구 신림동 000, 지상 8층 오피스텔 제6층 제000호를 임차하면서 임 대차 보증금을 7,000만 원으로 24개월 약정하고, 송 OO에게 위 보증금을 지 급한 후 2003. 11. 24. 전입신고를 하였다.

 

② 원고 박OO은 2003. 8. 30. 피고 100의 중개로 100으로부터 이 사건 오피스텔 제5층 제000호를 임차하면서 임대차보증금을 7,000만 원으로 12 개월 약정하고, 송 00에게 위 보증금을 지급한 후 2003. 11, 29. 전입신고와 확정일자를 부여받았다

 

3 원고들이 임차한 오피스텔 제000호와 제000호가 근저당권자인 ○○조 합의 신청에 의한 임의경매개시 결정에 의해 경매가 진행되었는데, 그 배당기 일에 원고들은 배당금을 받을 수 없었다.

 

 

이 사례에서 서울 중앙 지방법원 2006481907호는 다음과 같이 판단했다.

앞에서 인정한 사실관계에 의하면, 원고들로서도 이 사건 임대차 계약을 체결하거나 송 OO에게 잔금을 지급할 당시 및 그 후 이 사건 임차건물에 관하여 근저당권이 설정되기 전까지 집합건축물대장과 등기부를 통하여 자신이 임차한 이 사건 임차건물의 정확한 호수를 확인하는 등의 노력을 게을리 한 사실이 인정되고, 이러한 원고들의 잘못 또한 이 사건 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이를 참작하여 피고 100의 손해 배상책임을 전체 손해액의 40%로 제한함이 상당하다고 할 것이다. 따라서 피고 100은 원고들에게 각 2,800만 원(7,000만 원 × 0.4)과 이에 대한 지연 손해금을 지급할 의무가 있다. 결국 임차인인 원고의 과실 책임을 60%로 인정한 사례이다.

 

 

 

 

임대차가 종료 후 보증금 반환문제