경매당할 때 임차인의 건물인도 시기와 부당이득 발생 시기

 

첫 번째, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우

 

임차인은 대항력을 주장하는 것이므로, 잔존 계약기간 동안 그 임차건물에 서 영업을 할 수 있고, 계약기간이 만료되면 임차보증금 반환과 건물인도가 동시이행 관계에 놓이게 된다.

 

두 번째, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 경우

 

임차인이 우선변제권으로 배당요구한 경우에는 전액 배당받게 되는 시기 (배당표가 확정되어 배당금을 전액 지급받을 수 있는 시기까지 임차건물에 대한 인도를 거절할 수 있다(대법 97다 11195). 미배당 금이 있으면 낙찰자가 지급할 때까지 건물인도를 거부할 수 있다.

 

 

세 번째, 대항력이 없는 임차인은 어떨까?

 

경매나 공매의 매각절차에서 대항력 없는 임차권은 소멸하게 되므로, 매수 인은 임차인을 상대로 경매에서는 인도명령을 공매의 경우에는 명도소송을 신청할 수 있다. 이러한 임차인은 낙찰자가 잔금을 납부하여 소유권을 취득하면 이때부터 건물을 인도할 때까지 건물 사용에 상당하는 사용료를 부당이 득금으로 반환해야 한다.

 

 

 

신규 임차인의 특정 업종을 거부

임대차 기간을 1년으로 약정할 때, 임대차 만료일은 어떻게 설정하는게 좋을까?