부동산 중개업자 과실책임 법원 판단 사례들 정리

 

소유자가 아닌 자와 임대차 계약을 중개한 경우 손해배상 책임은?

 

이 사례에서 서울 중앙지법 2008. 11. 20. 선고 2008 가합 50528은 중개업 자의 과실 책임을 70%로 다음과 같이 판결했다.

 

앞서 본 전제사실에 따르면, 원고는 위장 매도인에게 지급한 계약금 7,600 만원(500만 원+7,100만 원)과 중도금 3억 3,000만 원 등 합계 4억 600만 원의 손해를 입었으므로 피고들이 연대하여 원고에게 지급하여야 할 손해배상액 은 합계 4억 600만 원이 된다.

 

 

원고도 매매계약의 당사자로서 위장매도인에게 등기권리증을 보여줄 것을 요구하지 않았고, 임대차 계약을 승계하기로 하였음에도 위장 매도인으로부터 임대차계약서를 교부받아 확인하지 않았으며, 이와 같은 사정도 원고의 손해의 발생과 확대의 한 원인이 되었으므로 이를 참작하기로 하되 그 내용에 비 추어 피고들의 손해배상책임을 70%로 제한함이 상당하다. 그렇다면 피고들 은 연대하여 원고에게 손해배상금 284,200,000원(4억 600만 원 × 70%)과 이 판결 선고일인 2008. 11. 20. 까지는 민법에 정해진 연 5%의 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 20%의 비율에 따른 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 중개업자의 과실 책임은?

 

임차목적물의 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 중개업자의 기망행 위로 인한 손해배상에 있어, 원고도 그 등기부를 열람하여 보지 아니한 과실 또한 이 사건 손해의 발생에 있어 하나의 원인이 되어, 피고의 손해배상책임 범위를 정함에 있어 참작하여야 할 것인바, 그 과실비율은 위 인정 사실관계에 비추어 원고가 20%로 하고, 피고인 중개업자가 80%의 손해배상책임을 판단한 판례이다(서울지법 95가 113894 손해배상 판결).

 

 

 

토지별도등기로 인해서 임차인이 보증금을 손해 본 사례

 

서울 동부지방법원 2010-189호에서 손해배상 판결에서 아파트에 관한 임의경매 절차의 배당기일에서 실제 배당할 금액 236.773575원 중 토지 부분에 해당하는 71,042,991원은 토지의 근저당권자인 OO은행, 건물 부분에 해당하는 165,766,980원은 1순위로 330,440원(당해 교부권자인 강동 구), 2순위로 129,120,000원(근저당권자인 OO은행, 3순위로 36,280.144 원은 임차권자인 원고에게 각 배당하는 내용의 배당표가 작성되었다.

 

 

이로 말미암아 원고는 배당절차에서 이 사건 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해 (신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 되었다. 다만 원고에게도 이 사건 아파트의 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 채 경솔하게 이 사건 아파트에 관한 임대차 계약을 체결한 잘못이 있었고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해 발생의 한 원인이 되었어 므로, 피고 김 OO가 배상하여야 할 손해액을 정하면서 이를 참작하기로 하여 위 피고의 책임비율을 70%로 정한다.

 

 

신탁 부동산에 계약해서 보증금을 떼였다면 보상청구 범위는?

 

신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어 있는 상태에서는 신탁회사의 동의 없는 수탁자의 처분행위(매매, 임대차 등)는 무효가 된다.

이 사건에서 수원지방법원 2009 가단 18799 손해배상 사건 1심 판결 내용 생략함)과 2심인 서울고등법원 2010-8039호 손해배상은 다음과 같이 판결하였다. ~ 앞서 본 바와 같이 원고도 황 00 등으로부터 이 사건 아파트가 케이비 신탁에 신탁되어 있다는 사실은 들었으므로 피고 문 OO나 양○○에게 그 정확한 법률적 의미나 효과에 대하여 묻고 위험성을 주의 깊게 생각하여 이 사 건 임대차 계약의 체결 여부를 신중하게 결정했어야 하는데도 이를 소홀히 한 잘못이 있으므로, 피고 문 OO, 양 00의 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 과실 비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50%로 정함이 상당하 고, 따라서 피고 문 OO, 양 OO의 책임 범위를 나머지 50%로 제한한다. 따라 서 원고가 피고문 00, 양 OO로부터 배상받을 총손해액은 5,000만 원이므로 피고 협회는 원고에게 피고 ○○, ○○와 각자 5,000만 원 및 그에 대한 지 연 손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

선순위 임차인의 존재를 확인하지 않고 중개해서 손해를 보았다면?

 

부동산 중개업자가 의뢰인에게 선순위 임차인의 존재를 확인 · 설명하지 아 피한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하 여 이를 믿고 의뢰인이 임대차 계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매 시 임 차 보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산 중개업자에게 중개대상물의 확 인 · 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 사례.

 

"원고로서도 건물 소유주인 박점례를 통하여 임대차 관계를 좀 더 확인하여 보거나 근저당권 및 소액임차인 등의 존재가 원고의 임차보증금 반환채권에 미칠 영향 등을 확인하고 임대차 계약을 체결하지 않은 잘못이 있다. 따라서 원고의 과실은 피고의 책임을 면하게 할 정도에 이르지 못하므로, 피고의 손 해배 상의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하기로 하되, 그 비율은 50% 정도로 봄이 상당하다."

 

피고는 원고에게 금 30,000,000원(60,000,000원 × 0.5) 및 이에 대한 경 락 대금 배당 확정일인 1999. 6. 11.부터 이 사건 판결 선고일인 2000. 2. 11. 까지는 민법에 정한 연 5%의 그다음 날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다(서울 남부지원 99 가합 11831 손해배상 판결).

 

 

 

 

 

임대인이 임대료를 올려달라고 할 때