중개업소 때인 보증금 책임 총 정리

중개업소에서 계약하면 떼인 보증금 100% 보장받을 수 있을까?

 

부동산 중개업소에서 계약서를 작성하면 경매나 공매로 전세보증금을 떼 이면, 부동산 중개협회의 공제보험에서 100%를 보장해 준다고 하는데, 그것이 사실일까요?

 

임차보증금은 중개업자가 받은 수수료의 수백 배에 달하는 금액이다. 그런데 중개업자가 과실이 없거나 있다고 하더라도 적다면 그 과실을 어떻게 증 명할 것인가? 솔직히 말하자면 보상받기가 쉽지 않다.

 

 

 

 

 

 

왜냐하면 부동산 중개업소에서 기본적으로 하자가 있는 물건을 소개해서 계약서를 작성하는 경우가 많지 않기 때문이다. 설령 있다고 하더라도 책임 소재를 증명하기도 어렵고, 한다고 하더라도 다음 판례들과 같이 중개업자의 과실로 인한 책임은 적고, 메인 보증금의 대부분은 계약 당사자인 임차인의 과실 책임으로 남게 된다.

 

 

전세금을 떼인 경우 임대인에게 100% 보상청구가 가능하다?

 

기본적으로 경매나 공매 절차 등에서 메인 보증금은 채무자인 임대인이 100% 책임져야 한다. 그래서 법원의 판단도 임대인에게는 100% 보상 책임을 묻고, 중개업자에게는 임차인의 과실 책임을 제외한 부분만 보상청구가 가능하다고 판결하고 있다. 경매 등으로 임차보증금을 떼이거나 반환받지 못할 때 임대인에게 대응방법은 다음과 같이 하면 될 것이다.

 

(1) 임대인의 동의를 얻어 약속어음 공정증서를 작성해라!

약속어음 공정증서는 당사자 간 합의문건을 바탕으로 약속어음을 만든 뒤 공증 사무실에서 공증절차를 밟는 것으로 임대인(집주인과 임차인 모두 신속하 고 간편하게 분쟁을 해결할 수 있다. 이 방법은 경매로 메인 보증금을 해결하는 방법 이외에도 전세금을 반환받지 못하고 있는 상황에서도 좋은 방법이다. 약속한 날짜가 지나서도 지급하지 않으면 약속어음 공정증서에 집행문을 부여받아서 임대인 소유 부동산이나 동산 등에 대하여 강제집행절차(강제경매 등)를 진행해서 회수할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

(2) 임대인이 동의하지 않으면 지급명령제도를 활용해라!

임대인이 동의를 하지 않는 경우와 살고 있는 주택 등이 경매로 매각되어 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우, 임대인(전 소유자)을 상대로 법원에 임차보증금 지급명령을 신청하고, 그 결정문으로 임대인의 재산(부동 산, 동산, 예금 등)에 강제집행절차(강제경매 등)를 진행해서 회수하자.

 

그러나 경매로 매각되면 임대인(전 소유자)이 무자력자(빚을 갚을 수 능력이 없는 사람인 경우가 대부분이어서 임대인에게 청구가 어렵다. 그래서 메인 보증금을 다음과 같이 중개업자를 상대로 청구하게 되는 것이다.

 

 

때인 보증금을 중개업자에게 어떻게 청구하면 되나?

 

(1) 중개업자의 고의 과실로 발생한 보증금 보상청구 방법

때인 보증금을 보상 청구하는 방법은 임대인에게는 앞에서와 같이 100% 지급명령을 신청하면 된다. 그러나 임대인에게 채무상환능력이 없다면, 중개 입자를 상대로 법원에 손해배상 청구소송을 진행하면 된다. 이때 소장에는 피고1 중개업자 OOO와 피고 2 한국 공인 COO협회를 기재하고 또는 피고에 임대인까지 포함해서 청구하기도 한다), 손해배상 판결을 얻어서, 그 판결문을 가지고 부동산중개협회에 청구하면 된다. 부동산중개협회는 협회 공계보 함으로 지급하고, 중개업자의 과실비율이 높은 경우에 한해서만 중개업자에게 직접 구상권을 청구하기도 한다.

 

 

 

(2) 법원의 실무 관행상 인정되는 중개의뢰인의 과실 참작 비율은?

선순위 근저당권으로 인해 경매가 진행되어 손해를 입게 된 임차인의 경우에 법원 실무는 임차인의 과실을 참작함에 있어 대략 30-40%의 비율로 판단하고 있다. 그런데 중개업자의 과실을 증명하기 어려운 상황이 되면 그 보상비율은 더 낮아져 10~20% 정도이거나 아예 없을 수도 있다.

 

 

이러한 법원의 판단 근거는 계약 당사자인 임차인에게 과실 책임이 크고 받은 중개수수료에 비해 수백 배 이상의 손해배상책임을 부담하게 되는 중개 업자의 입장까지 고려한 것이라는 점에서 이해는 가지만, 전문자격자를 신뢰하고 계약한 임차인 입장도 고려해 본다면 과실 책임비율이 임차인에게 너무 높은 것이 사실이다. 그래서 공인중개사에게 의뢰를 했더라도 이를 너무 신 뢰하지 말고, 기본적인 문제점 등을 스스로 확인할 수 있어야만 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

 

 

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