임대인 계약 승계후 계약기간 내 전세 월세

계약을 승계한 임대인은 계약기간 전세금과 월세를 올리지 못한다?

 

 대항력은 어떤 권리인가?

대항력이란 계약당사자간에 주장하는 것이 아니라, 주택과 상가건물 토지 등이 소유자가 변경되면 새로운 소유자에게 종전 소유자와의 임대차계약의로 대항할 수 있는 힘을 말한다. 그래서 대항력이 있는 임차인은 매매나 상속, 경매 등으로 새로운 소유자에게 변경되면 그 새로운 소유자가 종전임차 권을 자동적으로 승계하게 된다.

 

그렇다면 이러한 대항력은 어디까지 인정할 것인가?
기본적으로 임대차기간과 보증금 및 차임을 그대로 승계하는 것으로 이해하면 된다.

 

 

주택이나 상가, 토지에서 대항력 있는 임차인은?

1) 주임법상 대항요건(주민등록과 주택인도)을 갖춘 임차인은 그 다음날 오전 0시에 대항력이 발생한다.

 

2) 상임법상 대항요건(사업자등록과 건물인도)을 갖춘 임차인은 그 다음날 오전 10시에 대항력이 발생한다.

 

3) 토지임대차계약에서도 민법 제621조에 따라 임대차등기를 하면 둥기 즉시 대항력이 발생한다.

 

4) 건물신축을 목적으로 하는 토지임대차계약에서 토지에 등기하지 않고 서도 건물신축 후 보존등기하면 등기 즉시 민법 제622조에 따라 차지권의 대항력이 발생한다. 건물보존등기 이후에 토지소유자가 변경되면 자동적으 로 종전토지 임차인과의 임대차를 승계하게 된다.

 

5) 농지법 제24조의2 농지임대차계약을 체결하고, 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구 · 읍 · 면의 장의 확인을 받고(관공서에서는 대장에 그 내용 을 기록해 둔다), 해당 농지를 인도 받은 경우에는 그 다음 날부터 오전 0시 에 제3자에 대하여 효력이 생긴다(대항요건: 관공서의 확인과 농지인도 대 항력이 발생하고 나서 농지의 소유자가 변경이 되어도 임대차기간과 보증금 을 보호받을 수 있다.

그러나 위 ①~⑤항 모두 경매로 매각되어 소유자가 변경되는 경우에서는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추고 있어야만 대항력을 주장할 수 있다.

 

 

계약을 승계한 임대인은 전세금과 월세를 올릴 수 있을까?

① 주임법 시행령 제8조 1항은 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 자 임의 20분의 1(5%)의 금액을 초과할 수 없다. 2항은 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다. 그러나 여기서 임차인의 감액청구는 기 간과 상관없이 청구가 가능하다. 그래서 주택의 경우 임대차기간 중이라도 년이 지나면 5%의 범위 내에서 증액이 가능하다.

② 상가건물에서는 첫 번째, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인은 상임법 시행령 제4조에 따라 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임의 100분 의 5(5%)의 금액을 초과할 수 없다. 다만, 상임법 제11조 2항에서는 증액 청 구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 규정하고 있다.

둘째, 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 상임법 10조 의2(계약갱신의 특례)에서 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상 가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 라고 규정하고 있다. 그래서 1년 이 내더라도 5%를 초과해서 증액청구가 가능하다.

 

3⑧ 주임법과 상임법으로 보호받을 수 없는 임차인이지만 대항력이 인정되 는 토지임차인 등은 임대차기간 중에도 1년 이내에 증액이 가능하고 그 한도 도 제한이 없다.

④ 따라서 새로운 소유자는 대항력 있는 임차인에 대해서 종전임대차기간 과 보증금 등을 승계하는 것이 원칙이지만, 승계한 종전임대차에서 보증금과 월세가 시세보다 월등하게 저감되어 있다면 증액을 요구할 수 있다. 주택 과 환산보증금 범위 내에 있는 상가임차인 등은 1년이 지나서 5%의 범위 내 에서만 증액청구가 가능하다. 그렇지만 주택과 환산보증금 범위 내에 있 는 상가임차인을 제외하고는 1년 이내에도 제한금액 없이 현 시세에 합당한 보증금과 월세로 증액을 요구할 수 있다. 이러한 법리는 임차인 역시 감액을 청구할 수 있는 것이다. 약정지상권과 법정지상권, 그리고 장기전세권 등에 도 위와 같이 적용된다고 이해하면 된다.

 

 

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