부동산 계약기간 중 계약 해지 / 임차인차임 2기이상, 또는 3기 이상 연체할 때 기준시점은?

부동산 계약기간 중 계약 해지

 

계약이 완료되고 나서 계약기간 중에도 다음과 같은 사유가 발생하면 계약을 해지할 수 있습니다. 계약의 해지는 계속적 채권관계에서 계약의 효력을 장 내에 대하여 소멸케 하는 일방적 행위를 말하는 것입니다(민법 제550조).

 

 

차임을 2기 이상 연체 시 최고 없이 계약을 해지할 수 있다

 

 

민법 제640조, 641조의 의하면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 주택은 주임법에서 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 규정이 없 어서 민법의 규정을 따르게 된다.

그러나 상가건물은 상임법 제10조의8에서 3기의 차임액에 달할 때에는 계약을 해지할 수 있도록 2015년 5월 13일 개정되어 시행 중이다. 따라서 주 택과 일반 임대차는 2기이고, 상가건물은 3기라고 이해하면 된다.

여기서 2기의 차임연체에 달한다는 의미는 차임을 연체한 금액이 합해서 2개월분이 누적되었다는 것으로 이해하면 된다. 따라서 월차임 100만원인데 두 달 연속 50만 원씩 지급했다면 2개월 이상 연체했다고 볼 수 있지만, 연체차임의 합계가 2개월분에 해당되지 못해서 임대인은 계약을 해지할 수 없다. 연체기간에 상관없이 2개월 누적 월세 분을 연체한 경우만 임대인이 최고 없 통장으로 입금하면 계약해지할 수 있는 권리가 소멸된다(차임연체로 인한 임 어 계약을 해지할 수 있는데 계약해지 통지하기 전에 연체차임을 임차인이 대인의 계약해지권이 소멸됨).

 

 

임차인이 차임을 2기 또는 3기 이상 연체할 때 기준시점은?

계약서에 선불 또는 후불로 정한 시점이 기준이 된다. 그래서 선불로 정했 다면 선불 시점에서 주택은 2기에 달하는 월세 금액을 연체하면, 상가는 3기 에 달하는 월세 금액을 연체하면 계약해지 사유가 된다.

 

 

 

 

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