상가투자는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나? - 경매공부

1) 상가투자 접근

활성화된 상권에 투자하거나 앞으로 활성화가 예측되는 곳, 또는 현재 상 권은 좋지 않지만, 매수 후 상가를 번영시킬 수 있는 업종으로 리모델링하는 방법도 있다. 그리고 간혹 상권이 우수한 데도 잘못된 업종 선택으로 상가가 치가 떨어진 곳이 있다. 이 상가는 입지와 상권에 맞는 업종 선택만으로도 상 가 가치의 증가를 가져올 수 있다.

 

 

2) 상가는 위치 선점이 중요하다!

1층 상가를 분양받거나 매수할 계획이라면 어떤 업종을 선택해야 상가를 활성화 시킬 수 있는가를 고민해야 한다. 업종은 직접 발품을 팔아 시장조사를 하거나 아니면 인근 상가에 입점한 업종과 상권의 유동인구를 철저히 분 석해서 판단해야 한다. 그러고 나서 매수하거나 임대를 선택하면 될 것이다. 2층, 3층, 4층 이상 상층부 상가도 마찬가지이다. 각 층에 맞는 업종을 선택해서 임대하는 방법으로 상가를 활성화시킬 수 있고, 임대수익이 높은 상가는 그 가치가 높아질 수밖에 없기 때문이다.

3) 상가를 분양을 받으려면 분양가가 적정한가를 체크해라!

신규분양 상가에서 분양가가 적정한가를 확인하는 것은 쉽지 않다. 그래서 임대수익률을 기준으로 매수 여부를 결정하는 사례가 많다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향 이 많다. 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약 과정에서 임대수익률이 하락되는 이유가 되고, 그러한 현상은 상가 가치의 하락으로 이어지는 사례가 많다. 따라서 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인이 입주를 하더라도 같은 임대수익을 올릴 수 있는가를 확인하고, 그 임대수익률을 바탕으로 적정 한 분양가를 판단하는 것이 우선이다.

 

 

 

4) 상가로 성공할 수도, 공실로 손해 볼 수도 있다!

상가에 투자하려면 이러한 현상은 물론이고, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권 변화가 발생할 수 있나 가 지 꼼꼼히 체크해야 한다. 월세 수익은 무조건 분양 가격 대비 수익률로 나타 난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약 과정에서 임차인들 로부터 외면당하게 되므로, 공실이 발생하거나 임대수익의 감소를 가져오게 된다는 사실을 알고 있어야 한다.

모든 부동산 투자는 어느 정도 위험부담이 항상 동반된다. 그러므로 언제 라도 예기치 못한 상황에 탄력적으로 대비하는 습관을 갖는 것이 중요하다. 공실을 미연에 방지하는 것이 가장 좋지만, 만약 공실이 나더라도 생존할 수 있는 길을 미리 생각해 두어야 한다.

5) 분양가가 비싸더라도 우량한 상가에 투자해야 성공한다! 

 

우량한 상가는 가격이 높은 대신 투자자들이 두려움을 갖는 공실의 위험에서 해방될 수 있다. 공실이 없으니 당연히 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있 다. 임차인이 서로 입점하려고 하는 상가를 찾는 것이야말로 상가 투자의 핵 심이자 최종 목표라 할 수 있다. 여기에 장사를 잘하는 임차인까지 입점 시키 는 전략으로 상가 가치를 더욱 높일 수 있을 것이다. 그런데 유의할 점은 호경 기가 그리 오래가지 않는다는 사실이다. 그래서 상가가 좋은 위치에 입지 하 고 있더라도 분양가가 지나치게 비싸다면, 현재 임차인 등이 부담하기에 어 려운 월세를 지급하고 있다면, 이러한 현상은 상가 가치의 하락으로 이어질 가능성이 높다.

 

 

 

6) 상가는 투자하지 말아야 할 곳도 있다!

• ① 지나다니는 사람이 적은 곳
• ② 사람들의 발길이 오지 않는 상가
• ③ 주변에 대형마트나 백화점이 있는 곳
• ④ 권리금과 월세가 너무나 싼 곳
• ⑤ 세입자가 자주 바뀌는 곳
• ⑥ 경사진 곳에 위치한 상가
• ⑦ 유동인구가 있는 시간 대에 사람이 없는 곳

7) 입지가 좋은데 장사가 안 되는 상가 선택

기본적으로 유동인구가 많고 상가가 활성화 되어 있는 입지인데도 불구하 고 잘못된 업종 선택으로 장사가 안 되는 상가는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다. 필자는 이러한 상가를 사서 그 상권에 맞는 업종을 입주시키는 전략만으로 상가 가치를 높인 사례가 있다. 이 방법은 매수 전략에만 국한되는 것이 아니라 상가를 임대해서 장사를 하는 경우도 마찬가지이다.

 

 

 

 

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