상가건물임대차보호법 적용대상 건물과 임차인 상임법 보호

상가건물 임대차 보호법으로 보호받는 건물은?

상가건물 임대차 보호법도 주택임대차 보호법의 적용대상 건물처럼 임대차 목적물의 전부 또는 일부를 영업용 건물로 사용하는 경우에도 적용 대상이다. 영업용으로 사용하고 있는 건물이 영업용 건물로 등기가 되었든, 미등기든, 무허가 건물이든, 비영업용 건물의 일부를 영업용 건물로 이용하든 사업자 등록을 할 수 있는 건물이면 모두 적용대상이 되는데 그 영업용 건물의 용도로 사용하는 판단 시점은 임대차 계약 체결 시점으로 판단해서 상임법의 적용을 받게 된다.

 

 

임차인이 상임법으로 보호받으려면 어떻게 해야하나?

 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받으려면 사업자등록을 할 수 있는 건 룸에서 대항요건(사업자등록+건물인도)을 갖추고, 대통령이 정하는 환산보 증금(보증금+월세 × 100)이 상임법 적용대상 범위 내에 있어야 했다(상임법 시행령 제2조 1항). 즉 기존에는 대통령이 정하는 환산보증금 기준(2014. 1. 1. 시행으로 4개의 권역으로 나누어 • 서울특별시는 4억 원 ㆍ수도권 과밀억제권역은 3억 원, 광역시는 2억 4천만 원, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원을 범위 내에 있는 임차인만 보호대상이고, 초과하는 임차인은 보호대상이 아니어서 대항력이 없었다. 그래서 건물주가 바뀌면 기존 임대차 계약을 주장할 수 없고, 강제 퇴거당하는 사례가 빈번했었다.

 그런데 2015. 05. 13.부터 상임법 개정(상임법 제2조 3항에 따라 1항의 환산보증금(보증금+월세 × 100)을 초과하는 상가 임차인에게도 상가건물 소유자가 변경되어도 새로운 소유자에게 임대인의 지위를 승계하도록 해 항력을 인정했고, 최소 5년간 계약갱신요구권도 보장받을 수 있게 되었다. 다만 백화점과 대형마트 등 유통산업발전법에서 규정한 대규모 점포는 적용 대상에서 제외된다. 그리고 이 법은 2015년 05월 13일 이후 새로 계약하고 나 갱신된 임대차부터 적용한다. 현재는 환산보증금에 관계없이 모든 상가 임차인들이 적법한 대항요건(사업자등록과 건물인도)만 갖추고 있으면 소유 자가 변경돼도 대항력과 5년간의 계약갱신요구권으로 보호를 받을 수 있게 되었다.

 

이러한 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항)되어 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 전 존속 적인 임대차는 계약을 갱신한 경우만 인정된다.

 2019년 4월 2일부터 현재는 상임법 시행령 제2조 1항이 개정되어 대통령 이 정하는 환산보증금 기준은 4개의 권역으로 나누어 • 서울특별시는 9억 원 이하, 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만 원 이하. • 광역시(밀 억제권역과 군지역, 부산시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만 원 이하. • 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하로 변경되었다.

결론적으로 현재는 상임법상 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 임차 인은 대항력(계약갱신요구권 10년 포함)과 우선변제권(최우선변제권 확정 일자 우선변제권을 가지고 있으나 환산보증금 범위를 초과하는 임차인은 대항력(계약갱신요구권 10년 포함)만 있고 경매나 공매 절차에서 배당 요구할 수 있는 우선변제권(최우선변제권 확정일자부 우선변제권)은 없다.

 

 

오피스텔 매매 계약시 유의사항과 합의

업무용 오피스텔 혜택과 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득 후 매도 시에 유의할 사항