상가 입지와 상권분석 따라하기 - 경매공부

입지와 상권의 정의

• 입지는 하나의 개별점포 입장에서 보면 상점을 개설하고 영업을 하기 위한 입지조건이 되지만, 소비자의 입장에서 보면 보다 편리하게 상품을 구매할 수 있는 구매 지점이다.
• 따라서 외식 상품과 고객이 만나는 접객 장소, 음식점의 대지나 점포가 소 재하는 위치적 조건, 음식점의 매출을 결정하는 요인을 의미한다.
• 상권은 상가 점포의 세력이 미치는 범위, 고객을 흡수할 수 있는 지리적 영역, 마케팅의 단위로서의 공간적 범위를 말한다. 따라서 어떤 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위가 어느 정도인지를 분석하는 것을 상권분석이라 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상권조사 분석하는 방법

 

(1) 상권조사 분석의 핵심은?

상권의 규모로 상권력(활성화 정도)을 분석하고 상권의 특성 및 경쟁 상황을 파악할 수 있다. 상권은 입지를 기준으로 한 유효수요층의 범위이므로 입지가 우선 선정되어야 하지만 상권의 중심점을 입지로 가정하여 상권조사와 분석을 시행한다. 1차 상권(500미터 이내), 2차 상권(1,000미터 이내), 3차 상권(1,500미터 이내), 상권 단절 요인에 의한 규모와 범위를 지정할 필요가 있다. 또한 신도시 개발과 구도시의 슬럼화(대전, 성남) 등 행정구역상의 현황 조사로 상권에 미치는 영향력을 분석해야 한다.
그리고 상권 내 인구 특성(인구수, 가구 수, 남녀 비율, 연령대별 비율, 인 구증감, 거주형태, 가계지출, 외식비 지출 등)을 파악한다. 이를 위해서 통행 인구수와 성향 조사, 관찰을 통한 직접 조사, 주 메뉴 유 효 구매층 등에 대한 통행인구 조사를 한다. 또한 접근성과 가시성을 판단하기 위한 교통 및 통행량 조사를 한다. 그리고 상권분석의 핵심인 경쟁점포 조사와 상권 변화의 예측이 필요하다.

(2) 상권 특성 분석

상권 특성의 분석이란 행정구역상 제한, 유동인구 및 거주인구의 인구 통계 적 특성(나이, 성별, 소득 수준, 소비 수준 등), 교통량 등을 파악하는 활동을 뜻한다.

① 통행인구 조사 방법

통행인구의 양과 통행 인구의 성별, 연령별과 인구 통계적 성향과 통행인 구의 통행 목적 및 보행속도와 같은 통행 인구의 성향도 함께 파악해야 한다. 통행 인구의 조사는 최소한 평일과 주말에 따라 달리 조사하여야 하며 시간 대별로도 조사하고, 통행인구의 조사를 후보 점포에서만 하는 것이 아니라 길의 건너편 등에서도 조사해야 한다. 이러한 통행인구 조사는 다음 통행인 구 조사표를 이용해 작성하면 된다.

② 교통량 조사 방법

교통 및 통행량의 조사는 업체의 접근성, 가시성을 확인할 수 있는 요소이 다. 이러한 교통량 조사는 다음 교통량 조사표를 이용해 작성하면 된다.

 

 

 

 

 

(3) 상권분석의 핵심인 경쟁점포 조사

경쟁점포를 정의한다는 것은 이미 업종과 업태가 결정되었음을 가정하여. 직접적 경쟁업체뿐 아니라 잠정적 경쟁업체도 정의가 필요하다.

• 상권분석의 최종 목적은 매출액 추정을 통한 타당성 분석 -> 경쟁점포 조사를 통해 가능
• 경쟁점포의 위치와 수 -> 인터넷을 활용한 방법과 직접 조사를 병행
• 경쟁점포의 내부 현황 조사 -> 영업시간 정기휴일, 면적, 메뉴. 종업원수 촉진 수단, 좌석수, 영업활성화 정도, 고객의 특성, 인지도 등
• 미스터리 쇼핑을 통한 조사 -> 서비스 수준, 메뉴의 가격 및 맛 메뉴의 구성 및 가치 
• 예상 매출액의 추정 -> 실질 조사를 통한 추정 식재료 납품업자나 주류 납품업자를 통한 추정, 주변 점포나 부동산을 통 한 추정

 

(4) 상권의 변화를 예측해야 한다!

• 상권에도 수명주기가 존재함 -> 활성화되기도 했다가 침체되기도 함

향후 상권의 수명주기를 예측

• 주변의 도시개발 집객시설의 상권에 진출 
• 상권 내 과도한 상가건물의 신축
• 도시 주요 시설의 이전 등 (도시계획 확인원, 아파트 재개발 정보 등)

물리적 변화뿐 아니라 소비자의 성향이나 라이프 스타일의 변화도 상권 변 화를 촉진한다. 주변 상권의 확대·축소 가능성을 파악하고, 주변 건물의 신축 · 철거계획 등과 개발계획(지하철역, 재개발/재건축, 백화점·할인점, 도 시 계획 변경, 횡단보도 설치 등)등을 조사한다.

 

 

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