상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 2 / 2 )

상가임차인 대항력은 언제 어떻게 나올까? ( 1 / 2 )

앞의 내용과 이어집니다.

근저당권이 설정되고 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 없는 건가?

일반 매매로 소유자가 변경될 때에는 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있지만, 먼저 설정된 저당권에 의하여 상가건물(주택)이 경매된 경우에는 대항요건을 갖춘 임차권도 소멸하게 되는데, 만일 소멸하지 않는다면 경락이 잘 이루어지지 않을 것이고, 그것은 곧 선순위 저당권의 담보가치를 훼손하는 것이 되기 때문이다. 나아가 임차권이 먼저 대항력을 갖추고 저당권이 후 순위로 설정되었다 하더라도, 그 저당권 설정등기 이후에 증액한 보증금으로 써는 그 주택의 경락인에게 대항할 수 없다(대판 90.8.24. 90 다카 11377).

 

건물과 대지에서 말소기준권리가 다를 때 임차인의 대항력 유무의 판단은?

건물과 토지의 말소기준권리가 다른 경우 임차인의 대항력 기준은 토지와 건물에 설정된 말소기준 권리 중 가장 빠른 날짜가 되는 것이 아니라 건물의 말소기준만을 가지고 판단하게 된다. 이는 임대차대상이 건물이고 임차인은 건물을 사용·수익을 목적으로 하기 때문이다. 그래서 상가나 주택 임차인은 건물에서 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있지만, 토지에 대해서는 대항력을 주장할 수 없고 우선변제권만 주장할 수 있다. 그래서 토지만 매 각 되면 임차인은 배당요구만 가능하고, 매수인은 임차인을 인수하지 않아도 된다.

상가나 주택에서 전소유자가 임차인의 지위를 얻었다면 대항력은?

 

상가건물과 주택의 소유자가 임차인으로 지위가 바뀐 경우 새로운 소유자 앞으로 소유권 이전등기일 다음날 오전 0시에 대항력이 발생한다(대법 99다 59306, 99다 70556, 2001다 61500), 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차 보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다고 보기 때문이다(대법원 98다 32939 판결).

신탁등기된 상가 등에서 임차인이 대항력을 갖는 경우

① 신탁등기 전에 소유자와 임대차 계약을 체결하고 대항요건을 갖춘 후 신 탁등기가 이루어졌다면 임차인은 대항력이 있다.

② 신탁등기 이후에 입주한 임차인이 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자와 계약을 체결한 경우

③ 수탁자가 우선수익자의 동의를 얻어 임차인과 임대차계약을 체결한 경 우 등은 상임법상 대항력과 우선변제권(최우선변제권 확정일자부 우선변제 권)으로 보호받을 수 있지만 수탁자와 우선수익자 동의 없는 임대차로는 대 향력을 행사할 수 없다.

 

 

 

 

 

부동산 계약 당사자는 언제든지 해약금을 지급 후 계약 해지 가능

계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있을까?