부동산 경매 입찰자 유형, 성향 스타일

입찰자 유형 6가지

1. 부동산 매매사업자
2. 수리 후 높은 가격에 매도
3. 보유하다가 시세가 상승하면 매도
4. 실거주자
5. 초보 투자자
 6. 낮은 가격으로 꾸준히 입찰

 

 

 

 

부동산 매매사업자

되지만, 부동산 매매사업자는 일반 세율로 종합소득세를 낸다. (조정대 주택을 1년 내에 매도하는 경우, 개인은 양도소득세 중과세가 적용 비해 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 더 넓다. (도배 및 장판 교체를 지역 내 2 주택 이상은 예외) 그리고 사업자이기 때문에 개인 투자자에 비롯한 수리비, 교통비, 대출 이자 등 경비로 포함할 수 있는 항목이 많다.) 따라 서 양도차익이 같더라도 사업자는 비용으로 더 많이 공제받을 수 있어 과세표준 금액이 낮아지고, 거기에 중과세가 아닌 일반 세율을 적용받 으면 세금이 줄어들 수 있다. (매매사업자는 양도소득과 기타 소득을 합산해 종합소득세를 내기 때문에 다른 소득이 많으면 세율도 높아진다. 그러므로 매매 사업자라고 무조건 세금이 적은 것은 아니다.) 만약 세금 부담이 덜한 매매사 업자라면 개인보다 입찰 가격을 조금 더 높여 쓸 가능성이 있다.

 

 

 

수리 후 높은 가격에 매도

빌라나 작은 소형 아파트 중 지은 지 오래된 집들은 수리를 통해 그 가치를 크게 향상할 수 있다. 이와 같은 특성을 이용해 수리가 필요 한 물건을 낙찰받은 후 수리하여 시세보다 높은 가격에 매도하는 방법으로 수익을 내는 투자자들이 많이 있다. 예를 들어, 감정가 및 시세가 9천만 원인 오래된 빌라를 8,500만 원에 낙찰받아 1천만 원을 들여 전 체 수리를 하고 1억 2천만 원 이상의 가격에 매도하는 것이다. 이러한 투자자는 8천만 원에 낙찰받아서 시세인 9천만 원에 매도할 계획으로 입찰하는 사람보다 더 공격적으로 입찰할 가능성이 높다. (평형이 커질 수 록 수리비 대비 가치 상승의 효과가 떨어진다. 따라서 중대형 아파트 투자 시에는 예외로 한다.)

 

 

보유 후, 시세가 상승하면 매도

지하철 및 도로 개통 등 호재가 있는지역의 경매 물건은 시세 이 상의 가격에 매각된다. 특히 재개발 또는 재건축이 진행되고 있는 지 역의 물건은 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되기도 한다.(사업 진행 이 빠른 곳은 매물 자체가 나오지 않기 때문이다.) 이와 같이 향후 시세가 상승될 것으로 기대되는 물건을 일정 기간 보유한 후에 매도해서 수익을 내려는 투자자들은 입찰 가격을 높게 쓸 것이다. 따라서 경매라고 해 서 무조건 시세보다 낮은 가격에 입찰한다면 좋은 물건을 낙찰받기는 쉽지 않다.

 

 

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실거주자

 

투자자는 수익을 내기 위해서 입찰하지만, 실거주자는 수익 자체보 다는 해당 부동산을 소유해서 거주하는 것이 목적이다. 또한 실거주자는 양도세에 대한 부담도 덜하기 때문에 일반 투자자보다 입찰 가격을 높게 쓰는 경우가 많다.

 

 

 

 

초보 투자자

 

초보 투자자는 두 가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫 번째는 아직 두 렵고 불안한 마음에 입찰 가격을 소심하게 적어 내는 경우이고, 두 번 째는 패찰을 거듭하다가 수익은 안 나더라도 일단 한번 경험해 보자.'라고 생각하고 과감하게 입찰하는 분류이다. 많은 투자자들을 혼란스럽게 만드는 것은 바로 후자의 유형이다. 예측하기가 어렵기 때문이 다. 앞에서 살펴본 입찰자 유형처럼 납득할 만한 이유가 있는 것도 아닌데, 터무니없이 높은 가격에 낙찰받는 것을 보면 '이제 경매는 끝물인 건가?라는 생각까지 들게 만든다.

 

 

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낮은 가격으로 꾸준히 입찰

경매의 특성상, 입찰 인원이나 낙찰 가격이 반드시 물건의 가치에 비례하는 것은 아니다. 물건이 너무 좋아 보여서 입찰자가 많을 것 같아 포기했는데 생각보다 그 수가 적은 경우도 있고, 반대로 별로 좋은 물건은 아니지만 경쟁자가 없을 거라 기대하고 입찰했더니 의외로 많이 들어와 패찰 할 때도 있다. 전자와 같이 흐르는 물건(물건의 가치에 비 해 입찰자가 적고 입찰가가 낮은 물건을 잡기 위해 저렴한 가격으로 꾸준 히 입찰하는 투자자들도 있다. 많게는 한 달에 수십 건씩 입찰하기도 하는데, 대부분 패찰 하겠지만 그중 1 ~ 2건이라도 낙찰되기만을 바라 는 것이다.

 

이와 같이 하나의 경매 물건에도 여러 유형의 사람이 입찰할 수 있고, 그들이 생각하는 수익 구조는 각기 다르다. 따라서 낙찰받을 가능 성을 높이려면 다른 경쟁자는 어떻게 생각하고 얼마에 입찰할 것인지 생각해 봐야 한다. 그렇다고 위에서 언급한 유형의 사람들이 항상 입 찰 하는 것은 아니므로 무조건 그들보다 높게 써서 낙찰받으려고 해서 는 안 된다. 단순히 본인의 입장에서 계산한 수익만을 보고 패찰을 거 듭한 후에 '낙찰 가격을 이해할 수 없다. 경매도 별 볼 일 없나 보다 '라 고 섣부른 판단을 하지 말라는 것이다.

 

경매 투자자라면 당연히 수익을 내야 한다. 초보 투자자라 하더라도 경험만을 보고 지르지는 말자. 수익을 내면서도 낙찰받을 수 있는 물건은 많이 있다. 조급함보다는 꾸준함이 초보 투자자를 한 발 내딛게 만들어 주고 고수로 성장하게 한다. 경매는 꾸준히 노력하는 사람이 성공할 수밖에 없는 투자다. 부지런히 입찰하다 보면 어느 순간부터는 낙찰받는 것이 그리 어렵지 않다는 것을 느낄 것이다. 물론 목표했던 수익을 얻으면서도 말이다.

 

 

 

 

 

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