상가 투자 시 기본적으로 알고 있어야할 내용은? - 경매공부

상가는 단지내 상가, 근린상가, 주상복합상가, 오피스텔상가. 오피스텔, 상가주택 등이 있다.

 

 

 

(1) 상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다! 

 

그러나 활성화에 실패한다면 큰 손실을 보게 된다. 상가투자는 고정적인 임대수익, 또는 시세차익을 창출하기 위해서 시작하게 된다. 이런 상가는 본 인이 직접 장사를 하든, 임차인이 영업을 하든, 기본적으로 장사가 잘되어 수익을 높일 수 있어야 한다.

그래서 투자 전에 입지와 상권분석에 신중해야 한다. 반드시 임대수요가 어느 정도 이고, 임대료 수준, 입지 등을 분석하여 매수를 결정해야 한다. 아 무리 값이 싸더라도 장사가 되지 않는 입지 또는 임대수요가 적은 곳 같으면 피해야 한다. 상가가 경매로 나왔다면 이미 경영이 어려웠던 만큼 입지부분 을 더 꼼꼼히 분석해야 한다.

상가 매수의 목적은 세 가지로 정리할 수 있다.

• 첫째는 자가 사업으로 운영하기 위해 구입하는 것이고,
• 둘째는 임대수익을 목적으로 하는 것,
• 셋째는 단기적인 매도로 투자수익을 올리고자 매수하는 경우 등이다. 

이 세 가지 측면 모두 중요한 점은 모두가 기본적으로 상가가잘 되어야만 상가가치가 오르고, 그 반대의 경우에는 상가 가치를 하락시키 게 된다는 사실이다. 단지 내 상가와 근린상가 중심상권상가 등은 고려해야 할 요소가 조금씩 다르다.

 

 

 

(2) 아파트단지 내 상가투자에서 고려할 점은?

 

아파트단지 내 상가는 아파트 가구 수와 단지 내 주민들의 소비 특성을 분 석해야 한다. 일반적으로 85평형 미만의 중소평형 아파트에서는 단지 내 상 가 이용률이 높은 반면, 대형 평수가 많은 고급 입주자들은 백화점을 선호한 다. 또 대로변에 위치한 상가는 인근지역 주민들을 흡수하여 수익성을 높일 수도 있다. 주변에 대형할인점 등의 입주가 예정되어 있는가 등도 고려해야 한다. 대형유통시설 등의 입주는 아파트단지 내 상가의 영업력을 잠식시키기 에 충분하다.

 

 

 

(3) 근린상가는 대로변이 좋다!

대단위 주거단지나 아파트 밀집지역을 배후에 두고서 대로변에 위치하고 있다면 더할 나위 없이 좋은 상가다.

 

 

(4) 중심상권의 상가는 경기를 적게 타고 임대료 수준도 높다!

 

이미 활성화된 곳이기 때문에 감정가 역시 그 점을 고려해 높은 편이다. 상 권변화가 적은 대신 권리금이 많으니, 이 경우 경매를 통해 구입할 수 있다면 그만큼의 수익을 높일 수 있다. 일반적인 매매에서 인정받는 권리금이 경매 로 취득 시에는 인정되지 않는 까닭이다. 중심상권상가는 무엇보다도 미래상 권의 판도를 분석할 능력을 갖추는 것이 좋다. 일반적으로 지하층이나 고층은 피하는 것이 좋다. 이용자들의 동선이 넓어지면 그만큼 투자가치는 떨어 질 수밖에 없다. 1층 출구 방향이 좋고, 에스컬레이터가 있을 때 올라오면서 마주볼 수 있

는 자리가 좋다. 필자가 상가를 구입해 사업한 경험에 의하면, 상가 구입 시 주의할 점은 주 변 이동인구 및 소득수준, 직업, 연령, 주변에 경쟁업체 입주 여부 또는 추후 입주 가능성 등이 있는가를 종합적으로 2~3주 정도 조사한 다음 결정하는 데, 이중에서 기존 주변 경쟁업체 등의 사업이 어느 정도 수익성을 내고 있는 가를 사전에 파악하는 것도 중요한 것이다. 이러한 분석은 기존 운영사업장 에 고객으로 방문하여 제품을 구입하면서 정보를 얻으면 될 것이다.

상가투자로 성공하려면 본인이 직접 상가를 운영하는 경우는 물론이고, 임 대하는 경우도 마찬가지로 임차인의 수익성이 안정되어야만 안정적인 임대 수익을 보장받을 수 있다는 사실을 잊지 말아야 한다. 이렇게 입지와 상권분 석을 잘해서 좋은 상가에 투자한다면 고정적인 임대수익을 물론이고, 상가를 높은 가격에 팔아서 시세 차익을 올릴 수 있을 것이다.

 

 

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